Les conditions d'octroi de crédit, seule cause d'un marché immobilier ralenti ?

Dans un marché immobilier peu actif en ce début d'année 2012, il est difficile d'identifier la ou les causes réelles de ce ralentissement. Pour bien comprendre ce phénomène, il est nécessaire de faire un état précis du marché immobilier :

- La fin d'un marché aidé : La suppression du prêt à taux zéro a sonné la fin de l'accès à la propriété pour bon nombre de candidats à la primo-accession, car l'apport constitué par cette aide solvabilisait de nombreux candidats à l'accession.

- Des taux de crédits très compétitifs : Les taux à 20 ans sont à peine au dessus de 4%, ce qui permet encore de s'endetter dans d'excellentes conditions. Hormis sur une période très courte entre 2006 et 2007, emprunter a rarement été aussi bon marché.

- Des conditions d'octroi de crédit strictes : Les établissements bancaires s'en tiennent dorénavant à l'application stricte de la politique de souscription menée par leur établissement. En clair, il est aujourd'hui beaucoup plus difficile pour le particulier de convaincre une banque pour obtenir un financement, et particulièrement si les acheteurs ont peu d'apport personnel sur leur opération.

- Des prix immobiliers toujours élevés : A croire que l'immobilier ne connait pas la crise! Les prix immobiliers se tiennent à des niveaux élevés, parfois trop. Avec la crise, un nombre important de capitalisations boursières ont perdu plus de 50% de leur valeur, et l'immobilier, menacé à ce moment-là, a fléchi d'à peine 10% sur une courte période (hors Paris) pour devenir "la" valeur refuge absolue. Depuis, les niveaux de prix sont demeurés à des niveaux qui ne sont pas en phase avec le pouvoir d'achat de Mr Toutlemonde.

A ce jour, mon sentiment est que la totalité des leviers de solvabilisation des acquéreurs ont été épuisés (allongements des durées de financement, financements à 110%, politique de taux bas...), les aides de soutien comme le PTZ dans l'ancien ont été supprimées. Le tout, conjugué à des conditions d'accès au crédit complexes, conduit à l'évidence suivante : la seule variable d'ajustement devient le prix des biens immobiliers, et compte tenu du contexte, on peut espérer un ajustement de 5 à 10% sur la quasi-totalité des biens qui concernent le public des primo-accédants. Ainsi, pour que les transactions sur ce type de biens reprennent, les vendeurs vont donc devoir consentir des efforts sur leurs prétentions...