IDÉE. Une question, onze réponses et plusieurs centaines de façons d'aborder ces problématiques ! Par Laurent Girometti, directeur général de l'établissement public d'aménagement EpaMarne-EpaFrance, ex-DHUP(*).
La première réponse à laquelle j'ai songé ? Un logement, c'est d'abord un abri.
Puis j'en ai trouvé dix autres pour tracer les contours d'un objet avec lequel l'humain entretient des rapports complexes. Réfléchir à la façon dont les évolutions sociétales interrogent ces réponses permettra d'esquisser quelques futurs possibles.
En invoquant le moelleux d'un fauteuil ? Un logement, c'est une bulle de confort.
En pensant aux transports, aux zones d'emplois, aux quartiers privilégiés et aux nuisances à éviter ? Un logement, c'est un emplacement.
En mesurant l'attachement au lieu de la cellule familiale ? Un logement, c'est un espace d'intimité.
En observant à quel point notre adresse nous classe ? Un logement, c'est un marqueur social.
En considérant la valeur des actifs, le taux de rentabilité, la sécurité financière des retraités ? Un logement, c'est un patrimoine.
En pensant à la composition des espaces et au paysage ? Un logement, c'est une composante de notre environnement urbain.
En soulignant la nécessiter des luttes contre les ségrégations, en pensant au lien avec l'école ? Un logement, c'est un facteur de cohésion sociale.
En cumulant factures, taxes, loyers, mensualités, poids des APL, subventions, soutiens fiscaux, emplois pour sa construction, sa rénovation, son financement ?... Un logement, c'est un poste majeur dans le budget des ménages, la dépense publique et l'économie du pays.
En ressentant désormais comme vous le changement climatique ? Un logement, c'est un consommateur d'énergie et un émetteur de CO2.
Et puis soudain, je me suis retrouvé confiné. En regrettant l'air printanier derrière la vitre, en me connectant aux réunions Teams ? Mon logement désormais, c'est ma cellule et mon lieu de travail.
De cette liste incomplète découle un vertige de combinaisons. La répartition des logements, les caractéristiques de la production, les marchés de l'ancien, les statuts d'occupation, tout résulte d'un écheveau de préférences et de contraintes, de stratégies des entreprises et de choix collectifs, traduits en politiques publiques à diverses échelles. Tous les chevaux de cet attelage ne tirent pas dans le même sens !
Aux abris !
Les difficultés économiques issues de la crise du Covid-19 risquent d'entraîner une crise sociale de grande ampleur ; aux mouvements de populations d'origine géopolitique s'ajouteront des mouvements climatiques qui ne viendront pas tous du bout du monde : tempêtes, inondations ou recul des côtes se chargeront, tôt ou tard, de rappeler la problématique du secours aux sinistrés.
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Les solutions performantes d'habitat temporaire, la construction et l'exploitation en conditions dégradées, les bâtiments à usages multiples, sont à approfondir comme autant de façons collectives d'anticiper les difficultés.
Recettes ou dépenses ?
La bonne santé du secteur de la construction et de l'habitat et ses recettes fiscales vont de pair avec la capacité et la volonté de dépenser des ménages et de la puissance publique... qui n'en ont pas nécessairement les moyens.
Confort ou vertu écologique ?
L'aspiration au confort se traduit par une tendance à augmenter les surfaces privatives, un tropisme à l'étalement urbain, dans un jeu d'arbitrage avec l'emplacement.
Quelle intimité ?
L'éclatement et les recompositions des familles conduisent beaucoup d'entre elles à manifester des besoins évolutifs, traduits souvent en mètres carrés supplémentaires.
Des besoins spécifiques s'expriment : étudiants, jeunes actifs, femmes seules avec enfants, transitions professionnelles, seniors... Chacun a besoin de solutions inventives pour concilier intimité, autonomie et services qui peinent à entrer dans les cases du logement classique.
Enfin, la notion d'intimité se modifie. Une partie s'en dévoile sur les réseaux, une autre fuit par nos assistants personnels. L'intimité tient désormais dans la poche du smartphone... télécommande universelle qui pourrait rendre indissociables les à-côtés qui facilitent - mais racontent - notre vie dans le logement, et le logement lui-même.
Vers un futur mutualisé ?
Le besoin de souplesse pour une « réponse globale logement » aux situations individuelles, en conciliant les attendus : confort-emplacement-représentation sociale-qualité du cadre de vie- espaces de détente et de travail - en restant sobre pour limiter les nuisances environnementales mais à coût abordable, ... tout pousse à rechercher les mutualisations, une intensité des usages par l'accès partagé à des ressources collectives. A condition d'accepter une intimité a minima différente, un spectre de solutions s'ouvre :
- Le logement « as a service », où des opérateurs fournissent des locaux privatifs et gèrent les communs ainsi qu'une gamme de services « à la carte » allégeant les contraintes du quotidien. Ce modèle séduisant est potentiellement onéreux - moins toutefois que de disposer des mêmes prestations pour soi seul. Appliqué à l'échelle d'un seul logement, on peut lui apparenter la colocation meublée ;
- Un modèle plus participatif, dans lequel les habitants auto-gèrent les communs et organisent les services, parfois avec un appui associatif ou privé : a priori moins coûteux, il est plus gourmand en investissement personnel.
Même s'ils sont compatibles avec l'accession à la propriété, ces modèles changent le rapport à celle-ci au sens où on y est moins « maître chez soi ».
Réinventer la propriété, atout ou obstacle ?
Une moindre valorisation de la propriété par les ménages apparaît comme une des clés pour une réponse combinée plus rationnelle. Cependant, elle « chiffonne » ... et explique sans doute que tous ne se précipiteront pas vers ces modèles, ou pas définitivement.
Le besoin de sécurité financière compte beaucoup. Il existe une corrélation forte entre accéder à la propriété et préparer sa retraite. La propriété permet de supporter plus sereinement la baisse de revenu, c'est une ressource mobilisable pour demeurer à domicile, ou financer plus tard la prise en charge de la dépendance : des sujets trop anxiogènes pour s'accommoder d'un excès d'incertitudes ou d'innovations.
Une réponse serait l'émergence d'une propriété plus immatérielle, revenant à acquérir auprès d'un opérateur un droit cessible à disposer d'un logement adapté à ses besoins, dans un catalogue de résidences avec services ou non, à toutes les étapes de la vie. Cela supposerait que l'opérateur ait une surface et une pérennité suffisantes, un parc conséquent et diversifié, pour laisser des possibilités de choix tout en visant une localisation et une allocation optimisée des biens.
Quels défis pour l'action publique ?
Cette diversification des modèles requiert assez de souplesse juridique pour concilier protection et inventivité, sachant que les nouveautés sont toujours mieux appréhendées par les ménages les mieux armés. Elle ne fera pas disparaître ex abrupto les anciens schémas. Le logement est un domaine peu flexible : le changement non contraint y est lent.
Surtout, les innovations demeurent fondées sur une valeur des actifs. Gare aux inégalités ! Il faut particulièrement rester en alerte quant aux effets du triptyque : emplacement - représentation sociale - qualité du cadre de vie - qui entraîne dans son sillage, avec les plus fortes valeurs immobilières, les meilleures facultés à produire des logements performants et qualitatifs... mais qui fait peser des risques sur la cohésion sociale.
Cela signifie maintenir, chez les classes moyennes, l'espoir d'obtenir mieux, ou du moins de ne pas voir leur situation se dégrader. Cela exige aussi, inlassablement, d'accompagner les plus modestes - qui doivent pouvoir se loger dignement, et les secteurs relégués ou menaçant de le devenir : ceux qui ne suscitent pas l'intérêt des investisseurs, ceux où le coût d'une réhabilitation représente une part trop importante de la valeur du bien pour être entreprise sans aide ... parc locatif social dévalorisé, parc privé dégradé, logements de propriétaires occupants à faibles ressources ...
Une question, onze réponses et plusieurs centaines de façons d'aborder ces problématiques !
On dit souvent que « le logement, c'est compliqué », mais il est à l'image de la vie. S'y reflète alors le goût si délicieusement français pour la définition, la catégorisation, l'encadrement : de quoi prédire que le domaine ne va pas nécessairement se simplifier !
