Quand la finance verdit l’immobilier

En France, l’immobilier pèse pour 30 à 40 % des émissions totales de gaz à effet de serre : les marges de progression sont donc élevées pour ce secteur d’activité particulièrement pollueur. Alors que celui-ci dispose de nouvelles solutions de construction et de gestion plus propres, le niveau de maturité de ses différents acteurs en matière de pratiques responsables est encore très hétérogène. Si en 2022 le terrain est plus que jamais favorable à l’accélération du verdissement de l’immobilier, la finance n’y est pas étrangère.

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(Crédits : GettyImages, Mazars)

L'immobilier semble avoir engagé sa transition écologique de manière relativement précoce. En effet, cela fait près d'une décennie que le secteur fait partie des émetteurs de green bonds, c'est-à-dire d'obligations vertes indexées sur des critères environnementaux. « A première vue, l'immobilier paraît effectivement plutôt précurseur. Dans les faits, il faut être plus nuancé. Car ces green bonds n'ont initialement servi qu'à financer une poignée d'actifs à l'échelle du portefeuille des acteurs institutionnels », explique Baptiste Kalasz, Associé Transaction Services Real Estate chez Mazars.

Derrière les murs, la finance

Le véritable virage « responsable » de l'immobilier serait donc plus récent, mais toujours principalement lié aux outils financiers. Après les obligations vertes, le secteur s'est saisi de l'opportunité de se financer grâce à des Sustainability-Linked Bonds (SLB). « Il s'agit toujours d'un financement par de la dette, mais cette fois les taux d'intérêt varient en fonction des émissions. C'est intéressant à double titre, souligne Baptiste Kalasz. D'une part, cela oblige à un effort environnemental annuel, donc constant, et non simplement au moment de l'émission. D'autre part, cela implique que le ratio d'actifs verts en portefeuille soit proportionnel à la part de financement issue de ces opérations. » De quoi modifier en profondeur le profil écologique du parc des foncières immobilières, comme celui, par exemple, de Gecina, qui ne réalise plus que des émissions obligataires vertes. Quant au financement bancaire traditionnel du groupe, il est pour trois quarts adossé à des critères RSE. Une illustration concrète des engagements observables au sein du secteur.

« L'adoption de ces nouveaux outils financiers a d'abord relevé de pratiques de marché, sans qu'aucune contrainte réglementaire n'oblige qui que ce soit à y recourir. Cela explique l'avancée très rapide de certains acteurs, soucieux de leur image et probablement visionnaires, et le retard d'autres, historiquement très émetteurs de CO2 à l'instar des cimentiers », analyse Stéphanie Latombe, Associée Capital Markets chez Mazars. Cette dernière voit néanmoins l'arrivée de textes forts, tels que la taxonomie, comme un point de basculement. « La transformation des activités incompatibles avec la lutte contre le réchauffement climatique sera bientôt, si ce n'est déjà, une question de survie pour ces entreprises. Mais la marche à franchir demeure considérablement haute pour certaines d'entre elles. » A cela s'ajoute la nécessaire démonstration des engagements et résultats. « Bientôt, les informations déclaratives ne suffiront plus. Il est donc crucial de vérifier, et mieux que par le passé, que les objectifs fixés par les green bonds ou les SLB sont bien atteints », insiste-t-elle.

Le duo d'experts s'accorde à dire que les organisations devraient trouver de nombreux avantages - outre la réduction des émissions de leur parc immobilier - à opter pour ces solutions de financement. Bien souvent, les émissions obligataires durables obtiennent des taux d'intérêt plus avantageux que les émissions classiques et bénéficient d'une meilleure liquidité sur les marchés. Evidemment, ces types de financement constituent par ailleurs un argument de communication et de marketing apprécié des entreprises, notamment lors des appels d'offres.

L'innovation au cœur de la mue verte de l'immobilier

Si l'outil financier est bien là, reste à trouver les actifs verts à mettre en face. « Sans surprise, les montants de ces opérations ont d'abord servi à financer des projets de construction, puisque c'est là qu'il est le plus facile d'atteindre la meilleure performance environnementale. Or les constructions neuves ne représentent qu'une infime partie du parc, c'est pourquoi les innovations responsables relatives à la rénovation, la destruction et la gestion se multiplient », poursuit Baptiste Kalasz. Au réemploi des déchets se conjugue ainsi la conception de nouveaux matériaux et méthodes, à la fois écologiques, ingénieux et parfois surprenants. C'est le cas du béton captant et retenant le CO2 grâce à l'intégration de bois en son cœur, ou du béton produit en partie avec des coquillages. « Les startups qui pitchaient il y a quelques années arrivent à présent sur les marchés financiers, preuve de la pertinence de leurs solutions. Les innovations de ces jeunes pousses, en ingénierie comme en technologie, joueront un rôle central dans la transformation du secteur immobilier », estime Stéphanie Latombe, convaincue.

En plus des matériaux d'un nouveau genre se développent en effet des innovations technologiques de grand intérêt pour l'immobilier, notamment des solutions IoT (Internet of Things) et domotiques, reposant donc sur l'exploitation des données. « Ces systèmes permettent entre autres de contrôler la consommation énergétique des bâtiments et de faciliter leur optimisation. Il s'agit d'une attente commune aux grandes entreprises locataires et aux bailleurs, dont la performance énergétique des édifices, scrutée, fait l'objet d'un reporting et d'une quête d'amélioration continue », relate Baptiste Kalasz.

Structurer la mesure de la notation tout en préservant l'indépendance

Trajectoire, mesure, reporting... Là encore, les mondes de la finance et de l'immobilier se rejoignent, les émissions durables allant de pair avec la notation financière. Faute d'agence de notation sectorielle spécifique à l'immobilier, les entreprises de la filière se sont spontanément autostructurées au sein d'un organisme de labellisation environnementale, le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), afin d'élaborer ensemble un référentiel commun. La standardisation de la mesure et de la notation, avec l'émergence d'acteurs de référence, constituera un levier d'accélération majeur de la transformation durable de l'industrie immobilière. A ce sujet, Stéphanie Latombe tient à souligner un ultime point d'attention, et pas des moindres. « Il est désormais capital de veiller à ce que ces futures organisations soient réellement indépendantes et ne prennent pas un biais américain, comme nous l'observons actuellement avec le mouvement de consolidation des agences de notation généralistes. »

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Pour en savoir plus, rendez-vous sur www.mazars.fr

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Commentaire 1
à écrit le 20/04/2022 à 11:33
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Pas des moindres en effet! La transparence sera clé.

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