Anthony Rey
Toulouse figurait dès 2013 parmi la liste des villes pilotes pour l'instauration d'un observatoire local des loyers. À l'époque, la loi Alur prévoyait, grâce à cet outil, de mettre en place un encadrement des loyers dans les zones tendues. Entre temps, le conseil municipal a entériné le choix de ne pas pratiquer cet encadrement, mais l'agglomération vient quand même de se doter d'un observatoire. Elle rejoint ainsi le réseau national des 23 observatoires disséminés sur tout le territoire.
"Nous avons préféré la régulation naturelle du marché à un blocage des loyers qui nous semblait contre-productif", a ainsi résumé Franck Biasotto, président de la commission habitat Toulouse Métropole, lors de la présentation des premiers résultats à l'AUAT (Agence d'urbanisme de l'agglomération toulousaine).
Il leur permettra notamment de programmer des constructions en phase avec les besoins et l'offre du territoire.
Grâce à cet outil qui mesure les loyers pratiqués dans le parc privé de 114 communes du pôle urbain et des autres intercommunalités (Sicoval, Muretain, axe sud, Save au Touch), les élus espèrent adapter leurs actions, notamment en perspective de la mise en œuvre du plan local d'urbanisme intercommunal de l'habitat (PLUIH).
Dans l'agglomération, 145 000 logements constituent le parc locatif privé (soit 1/3 du parc privé) avec une majorité de T2 et de T3. Ces logements accueillent une majorité d'étudiants et est également le parc d'accueil de 62 % des nouveaux arrivants dans la métropole.
Si cet observatoire est censé éclairer le grand public sur l'état du marché, il est aussi utile aux professionnels partenaires. C'est le cas de la Fédération des promoteurs immobiliers de Midi-Pyrénées (FPI) qui a alimenté le dispositif et vend à 70 % à des investisseurs.
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Si l'agence d'urbanisme assure l'animation technique de cet outil, de nombreux partenaires privés collaborent à sa mise en œuvre, notamment les notaires, les agents immobiliers, et les promoteurs. L'État reste le principal financeur de ce projet : au niveau local, il intervient à hauteur de 70 %, soit 120 000 euros par an depuis trois ans.
En 2014, 14 000 références locatives figuraient dans la base de données (contre 7 800 en 2013). Les premiers résultats font état d'une stabilité du marché toulousain avec un loyer mensuel moyen de 9,9 euros / m2 pour 61 m2 habitables. Les prix varient ensuite logiquement en fonction de la localisation du bien. Compter 10,3 euros / m2 pour 56 m2 habitables à Toulouse et 9,1 euros / m2 pour 72 m2 dans la périphérie, mais aussi de la taille du logement (14 euros / m2 pour un studio, contre 8,1 euros / m2 pour un T5). Enfin, ce sont les parcs construits dans les années 60 qui restent les plus abordables (9,1 euros / m2 pour 67 m2 habitables).
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Cette première édition est venue confirmer la sagesse du marché toulousain par rapport aux autres métropoles. Bordeaux et Marseille affichent ainsi des loyers moyens à 12,6 euros / m2, Lyon est à 13,2 euros / m2, Lille 14 euros / m2 et Nice à 15 euros / m2.
Anthony Rey
