Même si les banques financent plus difficilement les acquéreurs, ne négligez pas le levier fiscal que représente une acquisition à crédit. En effet, en tant que bailleur, les mensualités d'intérêts du crédit - souscrit pour l'acquisition de votre logement locatif - seront déductibles de vos revenus fonciers. Votre imposition sera donc d'autant plus faible que les intérêts seront élevés. Pour aller au bout de cette démarche, vous avez tout intérêt à souscrire un crédit "in fine" plutôt qu'un crédit traditionnel, dit "amortissable".
Il présente un double avantage : d'abord, il vous permettra de rembourser en une seule fois, à l'échéance, la totalité du capital emprunté, seuls les intérêts étant prélevés chaque mois. Vous pourrez ainsi financer votre achat avec des mensualités de crédit plus faibles. Attention, il faudra tout de même épargner en parallèle pour disposer du capital au terme du crédit. Pour cela, la banque vous fera ouvrir un produit financier, de type assurance vie, sur lequel vous devrez investir une somme au départ ou placer régulièrement votre épargne. Les intérêts générés vous permettront de reconstituer le capital, et de payer l'intégralité des frais et impôts (prélèvements sociaux notamment). "Seuls les investisseurs qui ont une épargne suffisante ont intérêt à souscrire un crédit in fine", conseille Christine Vassal-Largny, directeur général de Thésaurus, "et à condition que les sommes immobilisées pour reconstituer le capital ne soient pas la seule épargne disponible de l'emprunteur", ajoute-t-elle.
Deuxième avantage du crédit in fine : pendant toute la durée de votre emprunt, un montant constant d'intérêts sera perçu par la banque, alors qu'il décroit avec un crédit classique. Vous pourrez donc dégager un déficit foncier sur une période plus longue, et minorer votre imposition. Enfin, si vous êtes déjà propriétaire bailleur d'autres logements, l'optimisation fiscale sera complète, car les intérêts d'emprunts seront déductibles de la totalité de vos revenus fonciers. Et si votre dernière opération immobilière génère des déficits, ils seront imputables sur vos revenus fonciers dans la limite de 10.700 euros pendant dix ans.
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