Comment négocier son crédit immobilier ? Les réponses d'Empruntis

Bonjour et bienvenue sur le "tchat". Aujourd'hui nous avons le plaisir d'accueillir Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier Empruntis, qui répondra à toutes vos questions.

Bonjour, je serai ravi de répondre à vos questions.

mamynadou : Notre maison est payée en totalité donc plus aucun crédit. Pensez-vous que l'on peut demander un prêt relais et combien pour un bien de 240000 euros ou vaut-il mieux attendre et combien de temps ?

Les banques recommencent à distribuer des prêts relais. En revanche, la quotité est de l'ordre de 70% de la valeur du bien à vendre. Tout dépend, bien sûr, de votre bien et de sa situation.

PierreImmo75 : Avec un apport conséquent (50% à 60% de l'achat) et un dossier solide, de combien pensez vous que l'on puisse négocier le point de crédit immobilier p/r au taux officiel (ceux que l'on voit dans empruntis par exemple) ? Etes vous susceptible de faire des montages à tiroirs c'est-à-dire plusieurs prêts différents sur des années différentes, mixant éventuellement taux fixes et variables ? Cette stratégie est 'elle gagnante sur une période 10 /15 ans ou trop compliquée face à des taux fixes relativement bas ?

Sur 15 ans, avec un dossier solide, vous pouvez aujourd'hui obtenir autour de 3,55% hors assurance, soit 0,4 point de mieux que le taux moyen. L'apport n'est pas le premier critère pris en compte par les banques, mais le montant des revenus et la pérennité de ceux-ci.
Les montages complexes sont bien entendu envisageables et permettent souvent d'optimiser le TEG. Nous construisons des montages en fonction de la suite que vous voulez donner à votre achat (durée de détention, remboursement anticipé, évolution importante de votre profil de revenus...)

boun : Combien coûte en moyenne les frais dossier des courtiers ? Faut-il les mettre en concurrence?

Chez les courtiers, les frais de dossier coûtent en moyenne 1% de votre emprunt (souvent plafonnés à 1500 euros). Chez empruntis.com, les frais de dossier sont nuls grâce à notre positionnement de courtier Internet et téléphone.

jpc : Bonjour, quels sont les taux teg en vigueur en Ile de France?

Les taux nominaux sont de 3,95% en moyenne sur quinze ans avec un minimum de 3,70% (sur vingt ans, 4,05% avec un minimum de 3,80%). Le TEG dépend essentiellement du montant de l'assurance que vous allez souscrire, donc de votre âge, de votre santé, fumeur, non fumeur, femme, homme.

jpc : Est-il vrai que l'hypotheque est aujourd'hui plus intéressant que le crédit logement?

Non. Le métier d'un courtier est, entre autres, de vous conseiller sur la garantie la plus intéressante en termes de coût. Le cautionnement mutuel (crédit logement) est plus cher au départ, mais permet de récupérer 75% du coût au débouclage du prêt.

Maxsea : j'ai 65 ans je désire emprunter 200000 euros sur 20 ans dans le cadre de la loi Scellier quelle est actuellement la fourchette des taux des taux Je paie l'ISF. Merci pour votre réponse

Il sera plus facile pour vous d'emprunter sur quinze ans que sur vingt, la plupart des banques souhaitant que l'âge au terme échu du prêt ne soit pas supérieur à 80 ans. Les taux pour les projets d'investissement locatif sont en moyenne 0,1% supérieur aux taux fixes que nous annonçons dans notre baromètre.

Morisot : La domiciliation des revenus pour obtenir un prêt et un bon taux auprès des banques est-elle une obligation ?

Il s'agit, en fait, d'un contrat moral passé avec votre nouvel établissement bancaire. Ce dernier ne peut pas vous obliger légalement à le faire.

Florent : J'ai acheté un T2 en VEFA au moins de Juin 2009. Depuis je cherche désespérément une banque qui accepte que j'amortisse immédiatement mon crédit (au prorata des sommes débloquées). J'habite encore chez mes parents, je peux et veux commencer à rembourser sans attendre les 18 mois de construction et ainsi éviter de payer des frais intercalaires inutilement dans mon cas. Mais toutes les banques me disent que ce n'est pas possible... une seule m'a proposé de couper le prêt en 8 "lignes" de prêt correspondant à chaque appel de fonds, mais cela augmente beaucoup de coût de la garantie. Que faire ? En cette période de "crise" où personne n'achète, quand on veut acheter et rembourser son crédit, les banques nous en empêchent !

Les interlocuteurs du quotidien dans les banques de réseau ont du mal à répondre à ce genre de cas spécifique. En revanche, il existe bien évidemment des solutions à votre problème. Un spécialiste (un courtier par exemple :-) ) est bien outillé pour vous aider.

sieng : Les prêts sur 25 ans se pratiquent-ils couramment, et qu'est-ce qu'un bon taux pour cette période ?

Oui, les banques recommencent à distribuer des durées longues, notamment aux primo-accédants. Le taux moyen fixe sur 25 ans est de 4,25% avec un minimum à 3,85% pour les meilleurs dossiers.

jpc : A combien monte l'apport moyen des francais pour lever un crédit (en % de la valeur du bien)?

JPC, l'apport moyen des Français en ce moment est de l'ordre de 15 à 20%, mais il ne s'agit pas d'une exigence des banques qui financent à nouveau des prêts à 100%, voire 110%.

sieng : Est-il bon de cumuler plusieurs prêts, tel que le prêt de la mairie de Paris, prêt 1% logement et prêt à taux 0 de l'Etat ? et donc faire un lissage ?

Oui, car cela permet de diminuer le TEG et donc le coût total du crédit.

ESEN : je fais un prêt immobilier à taux fixe. Est-ce que j'ai le droit de demander un  passage à taux variable, comme taux immobilier actuel très faible ? Merci

Non, aujourdh'ui, nous conseillons de garder un taux fixe, l'espérance des taux variables n'étant qu'à la hausse.

florent : Je passe par un courtier (celui de Nexity, mon promoteur) mais malgré tout, aucune des banques n'acceptent de faire de l'amortissement immédiat en fonction des sommes débloquées (dans le cas d'une VEFA avec appels de fonds progressif) et ainsi éviter les frais intercalaires. Avez-vous des noms de banques qui le font ?

Notre métier est de vous accompagner pour trouver ces banques. N'oubliez pas que Nexity étant affilié à un établissement bancaire ne dispose pas forcément de toutes les offres du marché.

Goldhust : Répondez simplement : trouvez-vous normal qu'un couple s'endette sur 25-30ans, sans apport pour un bien immobilier ?

Si un couple souhaite devenir propriétaire de son logement, il peut avoir à s'endetter sur une durée longue. Il ne faut pas oublier que la durée réelle de détention moyenne des prêts à 25 ou 30 ans est inférieure à dix ans. Dit autrement, vous utilisez une durée longue pour accéder à la propriété, mais ne remboursez pas pendant toute cette durée.

Fred : Bonjour, Comment sont pris en compte les revenus d'un coemprunteur en CDD, l'autre coemprunteur étant en CDI ?

De manière générale, les revenus des CDD ne sont pas pris en compte, saufs secteurs spécifiques (infirmier ou plombier...) ou durée de CDD très longue (supérieure à cinq ans).

jpc : Pour quelles raisons lorsqu'on passe par un courtier, il n'est pas possible de négocier par la suite personnellement et directement avec la banque et vice versa ?

Quand vous choisissez de passer par un courtier, vous missionnez un intermédiaire pour vous trouver la meilleure solution de financement. Le courtier ne touchera une rémunération qu'en cas de conclusion de votre prêt. Si vous signez avec le courtier un mandat de recherche de financement, vous vous engagez à passer par lui, ou a minima à lui verser la rémunération prévue (frais de dossier). CHez empruntis.com, vous ne signez pas de mandat de recherche de financement et nous sommes rémunérés uniquement par la banque qui vous fera le prêt. Vous gardez donc jusqu'au bout toute liberté pour choisir l'établissement qui fera votre prêt.

Frank : Sur un crédit immobilier négicié il y a 2 ans (avec une délegation d'assurance), de quelle façon puis-je négocier le taux ?

Tout dépend du capital restant dû et de la durée restant à courir. Il est possible que l'écart de taux soit suffisant pour qu'une renégociation de crédit soit intéressante. Généralement, on considère qu'il faut 0,8% d'écart entre le taux d'origine et le taux actuel.
La renégociation de crédit est d'autant plus intéressante que vous êtes dans le premier tiers de la durée du prêt, période pendant laquelle les mensualités sont majoritairement constituées des intérêts.

alio : Bonjour, Quelle est la différence entre les différents types de garanties : Hypotheque, Credit logement à part le coût bien sûr ?

Les différents types de garantie servent à couvrir le risque du banquier, donc pas le vôtre. Il s'agit donc pour vous de choisir en fonction du coût de ces garanties. En cas de revente anticipée pour racheter, les abandons et reprises de garantie fonctionnent différemment.

marie-odile : Bonjour,Pourriez-vous me dire si j'aurais avantage à anticiper le remboursement d'un emprunt immobilier. Emprunt de 40.000 euros sur 8 ans (01/2006 à 01/2014) à 3.1% avec remboursements de 485 euros mensuels. J'aurais la possibilité de rembourser 10.000 euros aujourd'hui ce qui permettrait de raccourcir la durée de cet emprunt. Merci beaucoup de votre réponse.

Au regard du taux de votre emprunt et des taux de placement actuels sur une durée de cinq ans (2009 à 2014), vous avez tout intérêt à placer votre argent de manière sécuritaire, par exemple fonds en euros d'une assurance-vie, et à rembourser votre prêt tel qu'actuellement.

sieng : Les banques demandent souvent de prendre une assurance chez leurs filiales pour pouvoir bénéficier du taux qu'ils proposent. Est-ce vraiment une obligation « commercial » ?

Une banque n'a pas le droit de lier la vente d'un crédit à celle d'une assurance. Dans le secret de la négociation commerciale que vous avez avec votre conseiller pour faire baisser le taux du crédit, il est souvent difficile de faire déconnecter les deux. Une des solutions est de passer par un tiers qui a du poids auprès du banquier. Un courtier par exemple ? :-)

dirma : J'ai actuellement un prêt immobilier à 3,80 que j'avais fait racheter par la Société Générale il y a 4 ans. Il était au départ à 2,8 +ou-1 et est donc depuis 3 ans à 3, 8. Pensez-vous qu'il soit possible de le renégocier? Merci

Si votre durée restante est inférieure à sept ans, on peut regarder, mais a priori, vous bénéficiez aujourd'hui d'un bon taux.

BR : Bonjour, en présenced'un taux d'intérêt d'emprunt immobilier capé, comment l'emprunteur peut-il contrôler la variation du taux nominal appliqué par la banque ?

Premièrement, relire votre contrat de prêt pour savoir quel est le sous-jacent utilisé pour faire varier le taux nominal (génralement l'Euribor). Deuxièmement, surveiller les courriers de votre banque qui doivent vous avertir de tout changement dans le taux de votre crédit.

tof : Bonjour. Comment les primes annuelles sont-elles prises en compte dans les ressources de l'emprunteur?

Si on arrive à montrer une régularité dans ces primes, elles pourront être comptées dans vos revenus pour tout ou partie. La présentation des revenus des co-emprunteurs est un élément clé pour la constitution d'un dossier auprès d'une banque.

florent : J'ai déjà signé un mandat avec un courtier mais je n'arrive pas à trouver une banque qui fasse de l'amortissement immédiat. Si je prend contact avec vous qui semblez plus flexible (çàd pas de mandat signé) cela peut-il poser un problème avec mon courtier ?

Non. Votre courtier sera très probablement rémunéré quoi qu'il arrive. Et votre nouveau courtier (nous par exemple) travaillera pour rien !

Jugeote : Pensez vous que les taux des emprunts immobiliers vont encore baisser, et à partir de quel différentiel; un taux variable est plus intéressant qu'un taux fixe sur 25 ou 30 ans de remboursements ?

Un, nous ne pensons pas que les taux des emprunts immobiliers vont encore baisser significativement.
Un taux variable est généralement intéressant, quand il présente un différentiel supérieur à 1% par rapport au fixe. Sur des longues périodes, il est impératif de prendre des variables capés.

sieng : Avez-vous des agences basées sur paris, ou bien fonctionnez-vous uniquement par internet et téléphone?

Nous fonctionnons uniquement par Internet et téléphone (0826 10 71 71). Si des gens souhaitent nous rencontrer à Paris, c'est possible de façon exceptionnelle.

leelooz : Pourquoi les banques majorent leur taux de 0.1% lorsqu'on demande une délégation d'assurance ? Il me semblait qu'une récente loi interdisait la vente liée forcée.

Oui, la vente liée est interdite. Il est très difficile de contrôler le niveau de la remise commerciale proposée par la banque en fonction du type d'assurance choisi.

Touche pas à mon toit : Comment renégocier un prêt immobilier avec la SOCGEN, qui bloque depuis 12 ans, pour mieux laisser s'envoler les intérêts à 9.5%, avec anatocisme.? Ce serait ma question au débat.

Ne renégociez pas avec la Soc Gén, si elle ne veut pas, faites racheter par une autre banque. A 9,5% de taux d'intérêt, vous êtes probablement le record de France.

Hitch : Existe t-il un taux capé à 1 point ?

Nous avons des offres à taux variable capé (+1/-1).

Frank : On me dit de te dire comment peut-on oser émettre des avis prétendus autorisés sans un marché où le crédit engendre à la fois des pertes économiques de PNB et des surcoût de liquidité de ressources ? Dans un marché où les prix de l'immobilier sous-jacents de vos surendettement, sont artificiellement élevés du fait de la contraignante nécessité des déménagements professionnels ?

Nous avons un très bon partenaire banquier au Havre pour les primo-accédants âgés.

P.M-R : Tant décrié actuellement, dois-je m'éloigner d'un variable et privilégier un prêt à taux fixe? Si non, pour quel 'variable' dois-je opter? (capé dans la durée, dans les mensualités, etc..) J'ai besoin de 250000? sur 15 ans (j'ai 54 ans) .

En ce moment, nous privilégions les fixes. Vous pouvez opter pour un variable capé à condition qu'il soit significativement plus bas que le fixe.

Colombet : Bonjour Monsieur, concernant les tendances immobilières et aux vues des variations des taux; est-ce la dernière période pour emprunter ou voyez-vous les taux descendre encore un peu ?

Empruntez si vous avez besoin d'acheter. Il est certain que les taux sont aujourd'hui bas avec peu de marge à la baisse et qu'ils devraient remonter au second semestre 2010.

Marianne : Une banque autre que sa propre banque peut-elle exiger de rembourser d'abord un prêt personnel avant de proposer une offre de credit immo, sans même proposer une solution de lissage ?

Elle ne peut pas l'imposer, mais il faut écouter ce conseil qui peut être judicieux afin de présenter un dossier dont le risque apparent pour le banquier est plus faible.

Merci Geoffroy Bragadir, le mot de la fin ?

Merci de vos questions. Nous restons à votre disposition sur www.empruntis.com...