Travaux dans un immeuble démembré  : quelles sont les règles ?

Donner de son vivant est une décision qui doit être mûrement réfléchie, car la donation est irrévocable : les biens donnés ne peuvent en principe être repris. Aussi, il est fréquent que le donateur se réserve l'usufruit de l'immeuble donné, de façon à continuer de percevoir les loyers, et, si besoin, de l'habiter. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de l'immeuble sans débourser des droits de donation supplémentaires.

Déduction possible

La charge des travaux est légalement répartie entre l'usufruitier, à qui incombent les réparations d'entretien, et le nu-propriétaire, tenu aux grosses réparations (réfection d'une toiture, réparation de murs porteurs, etc.). Néanmoins, l'usufruitier n'a aucun moyen de l'y contraindre, sauf dans le cas où l'acte de donation impose clairement cette obligation au nu-propriétaire et réserve le droit à l'usufruitier de le contraindre à s'exécuter. À défaut de cette clause contractuelle, l'usufruitier ne pourrait obtenir l'exécution forcée des grosses réparations.

Lorsque le logement est loué, l'usufruitier peut déduire dans les conditions de droit commun l'ensemble des charges foncières qu'il a payées : le déficit foncier est imputable sur le revenu global au titre de l'impôt sur le revenu dans la limite annuelle de 10.700 euros. Même s'il ne perçoit aucun revenu foncier, le nu-propriétaire peut aussi déduire de la même façon les dépenses qu'il a engagées. En outre, il peut sur option (irrévocable), décider de les déduire de son revenu global, dans la limite annuelle de 25.000 euros et ce, même si l'immeuble est occupé par lui-même ou par l'usufruitier, ou encore lorsqu'il est donné en jouissance gratuitement à un tiers. La fraction excédentaire est imputable au titre des dix années suivantes.

Accéder à l'intégralité des "Questions pratiques"

Retrouvez une nouvelle question pratique, du lundi au vendredi dans le journal La Tribune.