23 juin, 8 novembre. On aurait pu croire que ces deux dates marquantes de l'année 2016, correspondants au référendum sur le Brexit et à l'élection de Donald Trump, aient pu refroidir l'attrait des super riches pour l'investissement dans les pays concernés. Et bien pas du tout. Selon l'enquête Wealth X pour Barnes International Realty, publiée le 19 janvier, Londres et New-York sont les deux destination les plus attractives pour les très riches et les ultra riches.
Les très riches, High Net Worth Individuals (HNWI) en version originale, sont les individus dont la fortune est comprise entre 1 et 30 millions de dollars. Les ultra-riches, ou UHNWI, ont pour leur part une fortune qui dépasse les 30 millions de dollars. Comme le rappelle l'étude, ces ultra riches étaient moins de 100.000 en 1995. Aujourd'hui, ils sont 212.615 et "représentent 12% des richesses de la planète"... Richesse qu'ils investissent à hauteur de 8,9% dans des biens immobiliers haut de gamme. Voilà ce qui explique l'énorme enjeu qu'ils représentent pour les professionnels du secteur de l'immobilier de luxe.
Pour réaliser son classement, Barnes s'est donc concentré sur les UHNWI, en sélectionnant les 50 villes mondiales où l'on en répertoriait le plus. Ensuite, les villes ont été classées en fonction de plusieurs aspects :
- pratiques : proximité avec les meilleures écoles et universités, sécurité personnelle, empreinte écologique, infrastructures aériennes.
- financiers : prolifération d'entreprises, rapport qualité/prix des biens immobiliers de luxe, politique fiscale en matière d'immobilier et rentabilité des investissements.
- affectifs : richesse culturelle, diversité des enseignes de luxe et concentration d'ultra-riches. Placer ce dernier critère dans la catégorie affectif sous-entend l'importance de l'entre-soi pour ces populations.
Londres en tête
Londres est donc selon Barnes la ville la plus attractive pour les ultra riches. Elle se hisse sur la plus haute marche du podium en se classant première en matière de richesse culturelle, d'investissement à risque limité et d'infrastructure des transports aériens. La bonne performance (4e sur 50) de ses "meilleures universités" a également beaucoup joué dans sa victoire. Conséquence directe de son attractivité, le rapport qualité-prix de ses biens immobiliers de luxe est presque le pire du classement (49e sur 50).
Le Brexit n'est donc pas un problème pour les ultra-riches, cela pourrait même être un atout de la ville pour les séduire, selon Alex Newall, directeur associé Hanover Barnes Private Office : "A la suite du vote en faveur du Brexit, à un livre sterling plus faible, à des taux d'intérêt à moyen terme bas et au choix d'un immobilier de luxe de qualité, 2018 sera une opportunité unique d'acquérir un bien immobilier à Londres". L'étude précise toutefois que certains effets du Brexit, "le renforcement de la stamp duty sur l'immobilier haut de gamme, l'augmentation des prix et la dévaluation de livre" peuvent à termes faire perdre à Londres a place de leader.
New-York est la ville où la concentration de HNWI est la plus forte, mais ça ne suffit pas à lui permettre de passer devant Londres pour ce qui est de l'attractivité envers les UHNWI. La mégalopole de la côte est des Etats-Unis ne finit quand même pas très loin, grâce à plusieurs facteurs : l'accès aux meilleures universités (1er sur 50), l'aspect valeur refuge d'un investissement à New-York et donc sa population de riches et d'ultra-riches.
Paris et ses "belles perspectives"
Après Londres et New-York, on retrouve Tokyo, qui séduit énormément les ultra-riches japonais (seulement 8% d'UHNWI étrangers) et Sydney, qui attire de son côté les nouveaux ultra-riches chinois. Paris se classe donc cinquième, avec de bons résultats en matière de richesse culturelle (3e), d'enseignes de luxe (5e) et de transport aérien (8e). Sans surprise, Barnes classe Paris en dernière position du classement pour sa fiscalité immobilière. Souffrant d'une forte demande et d'un nombre parfois limité de biens, Paris a également un mauvais score au niveau "rapport qualité prix des biens" 47e).
La capitale possède toutefois un "énorme potentiel de rattrapage" selon l'étude, avec un marché en croissance depuis mi-2015 : +11% sur le marché global et +36% pour les biens d'une valeur supérieure à 4 millions d'euros. Le projet du Grand Paris devrait également permettre d'étendre le champ des possibles en matière de projets immobilier neuf de prestige.
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