L'immobilier locatif, un bon choix stratégique

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Avec plus de 10,5 millions de locataires, l'immobilier locatif bénéficie de solides atouts.C'est un investissement long terme, une sorte de "prévoyance familiale". Car des facteurs structurels lourds, notamment démographiques, continueront de soutenir ce placement.

Investissez dans l'immobilier locatif : acheter pour louer, alors que les prix baissent quand les loyers continuent de grimper, constitue un bon compromis face aux incertitudes des marchés financiers. Avec un parc locatif privé de plus de 5 millions de logements, sur un total de plus de 32 millions de logements disponibles en France, moins de 6 % sont vacants. Ce ne sont donc pas les locataires qui manquent. De fait, c'est souvent les propriétaires réticents à louer qui retiennent les biens, paralysés par la crainte des impayés...
des différences d'une ville à l'autre

Les loyers ne monteront certes pas au ciel. Clameur - un observatoire regroupant les données de l'Anah, Bouygues, la Cnab, Foncia, SeLoger et d'autres acteurs majeurs de l'immobilier - notait dans une étude récente que "le temps des hausses rapides de loyer paraît maintenant terminé". Mais si les loyers baissent sur un an dans 31,6 % des villes étudiées au début 2008 (par exemple de 1 % à 2,5 % à Valence, à Versailles ou à Paris dans le IVe, de 2,5 % à 5 % à Colmar, Aix-en-Provence ou au Havre et de 5 % ou plus à Évreux...) ils augmentent dans 68,4 % des villes ! La hausse est de moins de 1 % pour seulement 13,5 % des villes passées en revue, telles Annecy, Épinal ou Toulouse. Mais elle se situe entre 1 % et 2,5 % à Vichy ou Angers et entre 2,5 % et 5 % à Belfort, à Nantes et à Metz. Enfin, les loyers grimpent de plus de 5 % dans le XIIe à Paris, à Caen ou à La Rochelle.

Autre baromètre attestant la vivacité persistante de la location : celui de SeLoger.com. Dans sa livraison de début mai, ce portail Internet de référence indiquait : "La demande locative continue de rester forte [...] à Marseille, Paris, Strasbourg, Nice, ou Caen, les locations affichent des tarifs supérieurs de 2 % à ceux du mois de février, dans une période pourtant peu favorable aux déménagements." À Paris, avec 2,2 % de hausse des prix des locations sur les trois derniers mois selon le pointage de SeLoger, les bailleurs n'en finissent pas de revoir leurs prétentions à la hausse : les loyers y ont progressé en moyenne de 7,7 % en un an !

La mobilité résidentielle des ménages locataires, facteur traditionnel de soutien des loyers, a progressé régulièrement jusqu'en 2001 pour dépasser 30 %, puis fléchir par la suite en 2003, avant d'un peu se reprendre. Mais, depuis 2006, en dépit de la poursuite du ralentissement de la hausse des loyers, le taux de mobilité résidentielle recule : il revient à 28,2 % au début 2008, un de ses taux les plus bas depuis dix ans.

statut fiscal

Mais cette mobilité est très différente suivant les régions. Elle est plus forte - supérieure à 35 % - en Basse-Normandie, en Bretagne, en Champagne-Ardenne, en Haute-Normandie, dans le Limousin, en Midi-Pyrénées, dans les Pays de Loire et en Poitou-Charentes. Elle est la plus faible en Auvergne, en Franche-Comté, en Île-de-France, dans le Nord-Pas-de-Calais, en Picardie, en Paca et en Rhône-Alpes.

Autre élément à prendre en compte dans votre choix d'investissement : le statut fiscal. Dans son nettoyage des niches fiscales, le gouvernement veut rogner les ailes du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), attrayant mais contraignant. A priori, le déficit foncier déductible devrait être limité à 10.700 euros. Ce qui réduirait l'attrait du montage, mais ne le tuerait pas. D'autres propositions plus drastiques sont aussi à l'étude : l'aligner sur celui moins favorable de loueur en meublé non professionnel ou, tout simplement, le réserver aux vrais professionnels. Affaire à suivre...

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