Investissement Robien : attention aux déceptions

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Période de la déclaration de revenus, le printemps est la saison préférée des vendeurs d'avantages fiscaux. L'immobilier neuf en Robien est sans doute le plus populaire de ces produits ... mais tout n'est pas aussi rose que dans les simulations.

Avril et mai sont, pour les professionnels de la défiscalisation, le moment idéal pour dénicher de nouveaux clients, sensibilisés par la déclaration de leurs revenus. En première ligne de leur offre, l'immobilier neuf Robien, particulièrement populaire. De fait, l'avantage fiscal n'est pas négligeable car le fisc autorise à amortir 50 % du montant de l'investissement. On peut donc déduire de ses revenus une partie du prix d'achat 6 % par an durant sept ans, puis 4 % pendant deux ans. Cela permet de défiscaliser les loyers et de générer un déficit foncier, reportable sur les revenus globaux (dans la limite de 10.700 euros/an). Pour un contribuable célibataire, l'avantage fiscal peut ainsi atteindre 4.280 euros (10.700 × 40 %).

En contrepartie, l'acheteur s'engage à louer le bien nu durant neuf ans, à un loyer plafonné, variable selon les zones (voir tableau ci-contre). C'est sur ces deux points qu'ont eu lieu la plupart des déceptions. En effet, les plafonds de loyer, considérés au départ comme la principale contrainte, ont écarté les promoteurs des grandes villes, où les loyers de marché étaient supérieurs. Ils ont préféré construire dans des zones où les plafonds imposés ne représentaient pas un sacrifice.

Le résultat est la construction d'un grand nombre de logements dans des zones à la demande locative faible. Or, l'avantage fiscal est remis en cause en cas de vacance prolongée, le droit à amortissement est perdu lorsque la vacance dure plus d'un an, ou avant si l'on ne peut prouver que tout a été mis en oeuvre pour louer. De sorte que le retrait de l'avantage fiscal est venu justement sanctionner les cas où l'opération était le moins rentable.

Montauban, à une cinquantaine de kilomètres de Toulouse, en est un exemple type. Les promoteurs ne se sont pas intéressés à Toulouse, trop chère, mais à Montauban, considérée comme sa nouvelle banlieue. Les prix plus bas reflétaient en fait le peu d'attrait qu'exerce cette ville sur les jeunes familles des environs, plus attirées par Toulouse... et nombre de logements ont eu du mal à trouver un locataire, malgré des loyers revus à la baisse. De nombreux appartements y demeurent vides, créant une lourde charge financière pour les propriétaires dont le crédit n'est pas compensé par un loyer. Des situations semblables se présentent dans de nombreuses villes moyennes, notamment dans le Sud, Rodez, Albi, Agen, Castres... entre autres.

A un membre de sa famille

Cas particulier, une petite frange d'investisseurs l'utilisent le Robien pour loger un membre de leur famille. Un gérant de fortune mentionne ainsi quelques-uns de ses clients qui ont acquis un bien de qualité pour le louer à un de leurs enfants à un loyer respectant le plafond Robien. L'avantage fiscal représente alors un avantage annexe à une opération dont il n'est pas le principal atout. Quant au risque de requalification par le fisc en raison du loyer sous-évalué, bien réel, ces opérations sont encore trop récentes pour que l'on sache encore ce qu'il en sera exactement.

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