Acheter pour louer : retenez une région où la demande est forte

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L'investissement dans l'immobilier afin de le louer se fait souvent en régions. D'où l'importance de bien choisir son bien et son lieu.

Pour tout investisseur, dans le neuf intéressé par les dispositifs fiscaux types Robien comme dans l'ancien où le déficit foncier peut jouer, la règle d'un placement réussi reste immuable : un bon emplacement doit être doublé d'une forte demande locative. Exemples dans trois régions.

Provence-Alpes-Côte d'Azur
L'héliotropisme joue en faveur de la région Paca tout comme les bassins d'emploi de l'agglomération mar- seillaise, de Sophia-Antipolis. Sans oublier la population estudiantine d'Aix-Marseille. Dans l'ensemble, les loyers se stabilisent. Sur Marseille, comme l'explique Jean-Luc Lieutaud, président de la Cnab Marseille-Provence, "sur le parc existant, le montant des loyers reste stable tout comme sur le neuf, à l'exception de quelques relocations neuves qui ne trouvent preneurs qu'à des tarifs inférieurs à ceux d'il y a trois ans".

Côté neuf, Marseille affiche trop d'offres en petites surfaces qu'il faut souvent louer à un prix inférieur au plafond proposé par le dispositif Robien. À l'opposé, on note une pénurie dans les grandes surfaces qui se louent à prix fort, mais pendant une durée courte. En moyenne, dans l'ancien, il faut tabler sur 11,50 euros/m2, voire 13 à 14 euros/m2 pour les petites surfaces. Et, pour une bonne rentabilité, vous pouvez miser dans le neuf sur les Xe et XIe, où les aménagements urbains vont attirer les locataires, mais aussi sur le côté village de Sainte-Marthe (XIVe) ainsi que sur le nord-ouest de Marseille (IIIe). Sur Aix-en- Provence, le marché se calque sur celui de Marseille.

Sur Nice, bonne tenue du marché selon Divia Corona, du groupe Tagerim : "Certes, il n'y a pas de progression importante depuis deux ans, mais le marché se tient tant pour le neuf que pour l'ancien. Dans le neuf, vous pouvez tabler sur 14-15 euros/m2 pour un 3 pièces de 66 m2 sur les hauteurs et dans l'ancien 11 à 14 euros/m2 selon
la localisation, les prestations." En allant sur Cagnes-sur-Mer ou Saint-Laurent-du-Var sur le bord de mer, les valeurs tournent autour de 10,70 euros/m2.

Rhône-Alpes
Spécialisée dans le high-tech et la nanotechnologie induisant un pouvoir d'achat élevé, la région séduit les cadres. Mais aussi les étudiants, qui se chiffrent à 250.000 pour la région dont 125.000 à Lyon. Sur la capitale des Gaules, "la demande reste stable même si, en ce début 2008, elle affiche un léger ralentissement somme toute normal, la demande étudiante étant à peine à l'ordre du jour", note Olivier Dumas, vice-président de la Cnab Lyon et président d'Urbania Lyon Transactions. Toujours selon cette même source, la demande est composée à 60 % de 2 pièces et 28 % de 3 pièces dans le neuf comme dans l'ancien.

Le neuf a tiré les prix de l'ancien vers le haut. Ce qui explique que, côté Tête-d'Or et Brotteaux (VIe), les valeurs locatives dans l'ancien atteignent celles du neuf, entre 12 et 13 euros/m2. Pour chuter à 11 euros/m2 dans la presqu'île, à 10,5 euros dans les secteurs préfecture, Montchat, Montplaisir (III e ) et à 10,20 euros à Vaise (IXe). Sur le secteur Confluence, tendance et médiatisé, attention aux revers de la médaille pour des programmes neufs vendus très cher et dont la rentabilité est amoindrie. En grande agglomération, Villefranche-sur-Saône, où les programmes neufs sont légion, les mises en location demandent parfois cinq mois contre quarante-cinq jours pour la région. Même mises en garde sur Grenoble.

Nord-Pas-de-Calais
Stabilité confirmée sur Lille par le cabinet Descampiaux. Selon Karine Tricot, responsable de la location au sein de ce cabinet, "l'offre et la demande s'équilibrent et les produits neufs sur Euralille, le Bois-Habiter ou la proche banlieue peuvent s'échanger jusqu'à 520 euros pour un 2 pièces de 40 m2". Dans l'ancien, les valeurs ne détellent guère puisqu'un 40 m 2 se loue entre 400 et 430 euros (entre 10 et 11 euros/m2) dans les bons quartiers pour descendre à 9 euros/m2 dans les quartiers moins appréciés. Sur Roubaix et Tourcoing, selon les emplacements, les loyers oscillent entre 7,5 et 9 euros/m 2 . Sur Arras et Calais, les 3 pièces anciens tournent autour de 8 euros/m 2 . À Dunkerque, où le neuf fleurit, la prudence impose de ne pas dépasser les 8 euros/m 2 . Et dans l'ancien, les 7,10 euros/m 2 .

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