Acheter pour louer: les astuces pour réaliser la bonne affaire

Les déconvenues de certains investisseurs dans l'immobilier défiscalisant ont fait la une des journaux à l'automne : programmes en rase campagne qui peinent à trouver des locataires, marchés locatifs de villes moyennes saturés en logements neufs, redressements fiscaux en cas de revente avant la fin de la durée de location exigée ... Outre ces investissements catastrophiques, la baisse des prix, entamée dans certaines villes et qui va s'étendre, détournent nombre d'investisseurs de la pierre.

Ils ont tort ! Car à condition de sélectionner avec soin votre logement, vous serez quasiment certain qu'il conservera sa valeur dans le long terme. Vous pourrez même dégager une petite plus-value si la ville que vous avez privilégiée se développe. En outre, votre investissement locatif vous rapportera un complément de revenus, qui vous permettra de financer les études de vos enfants, d'arrondir votre retraite, ou de financer la prise en charge d'une dépendance au quatrième âge. Investir dans le locatif reste intéressant pour construire un patrimoine équilibré. D'autant que la crise immobilière qui se profile devrait vous permettre de faire des affaires, « les périodes comme celle que nous allons traverser sont les meilleures pour se constituer un patrimoine dans la pierre à moindre coût en profitant de la baisse des prix, très forte dans certaines villes de Province », souligne Jean Perrin, Président de l'UNPI, Union nationale de la propriété immobilière.

Attention à ne pas vous précipiter sur n'importe quel bien bradé. Car pour être réussi, un projet immobilier doit être mûrement réfléchi. Inutile d'acheter un studio dans une ville saturée en logement étudiants, alors que les deux pièces se louent plus cher. Si vous retenez un grand appartement dans un secteur qui manque d'écoles, pensez à la colocation qui attire les jeunes actifs célibataires et aisés dans les grandes villes. Enfin, privilégiez les logements qui ont le maximum de chances de plaire. "Dernièrement, j'ai du mettre en vente un grand appartement situé au quatrième étage sans ascenseur, car j'avais trop de mal à le louer", explique Jean Perrin. Ainsi, les centres villes sont recherchés par davantage de personnes : étudiants qui apprécient d'habiter à coté des lieux de sorties, jeunes ménages qui disposent de transports en commun proches et personnes âgées qui recherchent la proximité des commerces.

Evitez les appartements avec défaut tel que rez-de-chaussée sombre, dernier étage sans ascenseur ou avec une mauvaise distribution des pièces. Achetez de l'ancien en mauvais état et rénovez-le. Vous pourrez bénéficier d'aides financières importantes sous forme de crédits à taux bonifiés ou d'économies d'impôts et mettrez sur le marché un appartement au goût du jour qui se louera plus rapidement que les logements défraichis qui sont encore proposés. Enfin, ne vous focalisez pas sur l'économie d'impôts que vous pourrez réaliser. Elle ne doit être que comme la cerise sur le gâteau : vous devez effectuer vos calculs de rentabilité sans en tenir compte.