Le rendement des SCPI reste élevé... mais la valeur des parts baisse.

Un havre de paix dans la tempête : selon le bilan publié par l'Aspim et l'IEIF, les SCPI viennent de réaliser une bonne année 2008... surtout si on les compare aux autres placements financiers. En termes de performance globale,rien d'impressionnant : un modeste + 0,67 %. Et même un recul de
-0,90 %, si l'on regarde uniquement les SCPI classiques diversifiées,qui représentent 70 % de la capitalisation.

Mais ces chiffres prennent du relief lorsqu'on les compare, commes'empresse de le faire l'Aspim, au plongeon de 42,68 % du CAC 40 l'an dernier ! Cette performance globale combine en fait deux éléments : d'une part le prix des parts, et d'autre part, le rendement, ou dividende distribué. Dans le cas des SCPI, le rendement est souvent l'information la plus importante. En effet, pour nombre de souscripteurs, ce placement constitue une source de revenus, souvent un complément de retraite. C'est donc le dividende qui importe.

Or, même si le prix des parts est en baisse - s'alignant sur le retournement du marchéimmobilier au second semestre 2008 -, le rendement se maintient. En 2008, le dividende représente en moyenne 5,73 % du montant investi, très proche des 6 % de 2007. Et s'échelonne suivant la catégorie entre 5,82 % (classiques diversifiées) et 6,34 % (régionales). La méthode de calcul du rendement - dividende divisé par le prix de la part - permet à l'Aspim de faire remarquer que la baisse du prix des parts cette année "devrait en outre jouer favorablement sur le niveau du rendement pour l'année à venir". C'est osé : à coupon égal, une hausse du rendement due à une baisse du prix... n'est qu'une illusion d'optique. M

ême si les rendements se maintiennent à un niveau satisfaisant, tout retournement du marché immobilier fait peser des inquiétudes sur la liquidité des SCPI, enraison des mauvais souvenirs du début des années 1990. Le marché secondaire des parts est resté très faible en 2008 (345 millions d'euros, soit 2 % de la capitalisation), mais il a augmenté en volume de 9 %.retournement du marché " Or, ce gonflement n'est pas dû à un plus grand nombre d'échanges entre particuliers, mais au fait que des institutionnelsse sont défaits de leurs parts pour faire face à leurs besoinsde liquidités.

La baisse de l'immobilier, conjuguée avec une crise financière créant un besoin de liquidités, est préoccupante. Après la réforme du marché secondaire en 2001, le nombre de parts en attente decession, de 2002 à 2007, n'a jamais dépassé 0,5 % du nombre total. En 2008, année deretournement du marché... il est remonté à 1,16 %. On peut alors se demander si le faible nombre de parts en attente depuis2002 était dû au succès de la réforme, ou à l'évolution favorable du marché, qui attiraitles acheteurs. Et c'est là tout le problème des SCPI : lesrendements attrayants se maintiennent et pour l'instant résistent à la crise... mais des doutes persistentsur la revente.