DOSSIER Immobilier locatif : les bons plans pour doper le rendement

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Pour vous constituer un patrimoine immobilier locatif, quelques astuces vous permettront d'acheter à bon compte, tout en générant un déficit foncier si vous empruntez. Mais votre horizon d'investissement sera rallongé.

Préoccupé par votre retraite, vous cherchez dès aujourd'hui à vous constituer un complément de revenus pour demain. La Bourse joue les montagnes russes, l'assurance-vie va être davantage taxée, les placements en obligations rapportent peu ou sont risqués, reste... la pierre. Relativement sûre, à condition de choisir le bon emplacement, et générant un revenu régulier, un investissement immobilier est également le seul placement qui peut se faire entièrement à crédit. « Avant de se lancer dans un projet immobilier locatif, il faut analyser son projet », conseille Bernard Cadeau, président national du réseau Orpi, « une personne qui souhaite recevoir immédiatement des revenus, pour financer une partie de son achat par exemple, ne fera pas le même investissement qu'une autre qui vise à acquérir un bien immobilier qui lui rapportera dans une dizaine ou une quinzaine d'années », ajoute-t-il.

Actuellement, les taux d'intérêt flirtent avec leurs niveaux historiques les plus bas. Malheureusement pour vous, depuis dix ans, le prix de l'immobilier a en moyenne plus que doublé en France. Pis, les petites surfaces - les plus prisées des investisseurs - voient leurs prix atteindre des sommets. À la limite de la bulle dans certaines grandes villes.

Voie alternative

Si vous ne disposez pas d'une épargne conséquente, ou n'avez pas de revenus suffisamment importants pour emprunter une forte somme, investir dans la pierre vous coûtera donc très cher. À moins de choisir une voie alternative, qui vous permettra d'obtenir la surface que vous souhaitez à moindre coût. Acheter un logement occupé, à la découpe ou en viager, acquérir la seule nue-propriété temporaire, ou acheter un bureau pour le transformer en logement, permet de faire baisser le prix moyen d'achat (lire ci-dessous). Seul inconvénient dans ces cas : votre horizon de placement devra être à plus long terme que celui d'un investisseur classique, ou vous devrez être capable d'assumer des travaux de réhabilitation importants avant de louer le bien, ce qui nécessite une expertise et une mise de fonds.

Mais en achetant dans l'ancien par ce biais, il y a de fortes chances que votre logement soit situé au coeur des villes, dans les quartiers les plus recherchés, et donc les plus faciles à louer. En outre, vous bénéficierez d'un avantage fiscal, si vous optez pour le régime classique des revenus fonciers. Avec ce type d'opérations, financées à 100 % par le crédit, vos charges importantes (intérêt d'emprunt, travaux de rénovation, assurances, taxes) seront entièrement déductibles de vos revenus locatifs, qui eux seront faibles. Vous bénéficierez donc d'un déficit foncier, reportable pendant dix ans à hauteur de 10.700 euros/an. « Une personne qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier n'a pas toujours intérêt à le faire via de la défiscalisation dans le neuf, précise Stéphane Absolu, ingénieur patrimonial à HSBC Premier, à condition d'optimiser ses déficits fonciers, il est possible de faire des économies d'impôt importantes. »

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