Comment gérer ses biens et ses locataires ? Les réponses à vos questions

Gérard Deray, co-fondateur de Gerance Center, a répondu aux questions posées par les internautes du 1er au 5 septembre. Découvrez les réponses en ouvrant cet article.

Gérard Deray, co-fondateur du site Gerance Center qui assiste aujourd'hui plus de 50.000 investisseurs locatifs français dans la gestion quotidienne de leurs biens immobiliers, répondra à toutes les questions des propriétaires bailleurs.


Mopopod - BONJOUR J4AI UN STUDIO EN ROBIEN DANS UN IMMEUBLE PRESQUE A 100% ROBIEN; DU COUP LES PROPRIOS SALIGNENT TOUS SUR LE LOYER LE PLUS BAS ET MA RENTABILITE EN PATIE; QUE ME CONSEILLEZ VOUS? MERCI

Bonjour,
C?est un problème d?offre qui est supérieure à la demande mais il faut surtout tenir compte du marché locatif, si le loyer de ce studio correspond au marché, il n?y a pas de raison de le baisser. Si le marché est au dessous, au contraire, il faudra se résoudre à s?aligner plus ou moins en fonction de la surface et des prestations. Ceci, surtout s?il n?y a pas d?assurance vacance locative car il vaut mieux avoir un appartement loué un peu moins cher qu?un appartement vide. Il faut vous renseigner auprès des agences environnantes

tROGLOfr - Bonjour monsieur, Conseillez-vous de passer par une agence ou de gérer soi-même? Ce n'est pas trop la recherche de locataire qui m'ennuie, c'est plus toute la paperasse chaque moi. Avez vous un avis là dessus?

Bonjour,
Votre question est très « en vogue » en ces temps de hausse des prix de l?immobilier, et donc de baisse mécanique de la rentabilité locative. Sachez qu'un administrateur de biens vous coûtera entre 8% et 11% TTC du loyer pour la gestion administrative et l?assurance loyers impayés de votre logement. Vous pouvez désormais trouver sur internet des assurances loyers impayés de qualité pour à peine 2.50% TTC et des outils qui prennent en charge la gestion administrative de vos biens pour quelques euros par mois. L?économie est substantielle et la tendance est clairement en faveur de la gestion indépendante. Notre site www.gerancecenter.com propose précisément ce type de services. Il convient tout de même de préciser que si vous êtes propriétaire de nombreux lots, il vous faudra prendre un contrat de protection juridique qui est souvent assorti d?une aide téléphonique à la gestion locative. Parmi les bons produits, on peut citer le contrat de la DAS (filiale de la compagnie MMA).

YF - BONJOUR JE N4AI PAS COMPRIS SI LE MECANISME DE LA GRL ETAIT INTERESSANT. AVEZ VOUS UN AVIS LA DESSUS, MERCI

Bonjour,
L?assurance GRL est un bon contrat d?assurance loyers impayés. Pour 2.50% le contrat couvre les loyers impayés sans limite de durée, la dégradation immobilière dans la limite de 7.700 euros et la protection juridique.
Vous avez sans doute pu lire tout et son contraire sur la GRL. Nombre d?assureurs et de professionnels de l?immobilier ont vu leurs marges sérieusement écornées par ce nouveau produit concurrent de leurs assurances loyers impayés classiques. Il est vrai que, côté administrateurs de bien qui « revendent » l?assurance loyers impayés à leurs clients, (parfois avec une marge), le produit est devenu relativement cher (2.18% contre 1.80% avec la précédente version et la GLI) et les contraintes imposées par l?APAGL en termes de retour d?information sont importantes voir impossibles pour l?instant
Par ailleurs, quelques propriétaires bailleurs ont dû attendre jusqu?à 6 mois au lieu de 3 pour se faire rembourser des loyers impayés par GRL Gestion. La nouvelle mouture lancée le 26 décembre 2009 par l?Etat est venue corriger cette faiblesse, la gestion des impayés étant désormais directement aux mains des assureurs. Par ailleurs les options mises en place par la DAS (notamment le préavis non respecté par le locataire et la protection juridique) sont venues compléter le produit.

Revetebe456 - bonjour, Mon locataire va partir à la fin du mois de septembre. Doit-il payer une partie de la régularisation des charges qui arrivera fin décembre / début janvier ? Si oui, comment faire alors qu'il aura quitté les lieux depuis plusieurs mois? Merci d'avance de votre réponse

Oui, votre locataire doit payer une partie de la régularisation des charges. Effectivement vous ne serez pas en possession du rapport de gestion de votre syndic au moment du départ de votre locataire. Aussi, je vous invite à vous appuyer sur le précédent rapport pour régulariser vos charges au prorata temporis. Par ailleurs, vous êtes autorisé à conserver le dépôt de garantie pendant deux mois après l?établissement de l?état des lieux de sortie. Si cela ne suffit pas vous pouvez conserver 200? que vous devrez restituer si vous n?avez pas d?ajustements à réaliser au moment de la réception du nouveau rapport de gestion du syndic.

Emy77 - Bonjour, J'ai acheté un appartement en loi Scellier classique à des fins locatives. L'appartement va être livré d'ici la fin de l'année et je vais donc le mettre en location dès janvier 2011. Quel est le régime locatif le plus intéressant fiscalement (location meublée ou pas) ? Merci de votre réponse.

La différence entre les 2 est que la réduction d?impôt sur 9 ans se fait sur le HT + frais d?acte en LMNP. Par contre la récupération de TVA n?est possible que si le bien est confié à un exploitant qui proposera des services. Le Loueur Meublé Non Professionnel n?a pas le même objectif, c?est plus un produit de retraite.

TIOpuliv - Bonjour, J'habite à Quimper et mon appartement est à louer depuis déjà 6 mois. C'est une agence qui s'en occupe. Dois je baisser le loyer? Dois je aller voir l'agence ou arrêter depasser par elle?

Vos trois solutions sont envisageables. Dans tous les cas, à votre place je prendrais le temps d?aller à l?agence et de passer des annonces moi-même sur des sites de qualité (PAP, paruvendu et des journaux locaux par exemple). Faites également quelques visites vous-même pour savoir si votre loyer est trop élevé au regard du marché. Attention à ne pas baisser votre loyer trop brusquement, il vaut mieux procéder par petits paliers à quelques jours d?intervalle. Quelques dizaines d?euros suffisent souvent pour que la demande passe de 1 ou 2 appels à plus de 10.

Gtrov45 - Bonjour Monsieur, Le locataire vient de partir et a laissé l'appartement dans un état déplorable (trous dans la moquette, murs jaunâtres...). Il affirme qu'il s'agit de l'usure normale. Comment l'obliger à remettre en état ou à lui facturer les sommes engagées pour la remise en état? Merci

Tout d?abord il convient de réaliser un état des lieux de sortie pour constater et acter les dégâts. Si le locataire refuse de signer l?état des lieux de sortie vous pouvez diligenter un huissier. Les frais occasionnés par son intervention sont à partager à parts égales entre vous-même et le locataire.
Le législateur n?a pas jugé bon de statuer sur la notion de vétusté et notamment sur les durées et franchises applicables à chaque poste. En revanche les compagnies d?assurance utilisent des grilles de vétusté communément acceptées par le marché. Vous retrouverez une de ces grilles sur le site www.gerancecenter.com.
Concernant le paiement par le locataire des sommes dues, cela est plus délicat. Si le dépôt de garantie fourni par celui-ci ne suffit pas à payer les sommes calculées et si vous n?avez pas souscrit d?assurance loyers impayés/détériorations immobilières, il vous faudra engager une procédure qui peut souvent s?avérer plus coûteuse que les sommes à recouvrer. Les locataires indélicats ne le savent que trop?

SimonPiR - Nous avons hérité avec mon frère de la maison de mes parents. Nous comptons la louer. Est-on obligé de créer une SCI ? Y a til d'autres moyens plus simples? Merci d'avance

Il est possible de rester en indivision et donc de tout partager (charges et revenus) au prorata de la propriété de chacun. La SCI est un outil de transmission plus intéressant, elle est totalement transparente fiscalement et peut permettre d?acquérir d?autres biens. La constitution d?une SCI est relativement simple et peu coûteuse (voir auprès d?un comptable, un avocat ou un notaire).

Joe - Bonjour M. Deray, J'ai oublié de relever le loyer de mon locataire et la date est passée. Est-il encore possible de le faire? merci

Bonjour,
La réponse est oui. L?article 2270 du Code Civil vous autorise à rattraper jusqu?à 5 années d?indexation de loyers. Pour ce faire il vous suffit de prendre le dernier indice publié, de le diviser par l?indice indiqué sur votre bail et de le multiplier par le loyer hors charges.

Tryptique21 - Bonjoru, Le coût d'une GRL est-elle payée par le prorpiétaire ou une partie est réglée par le locataire?

Bonjour,
Le souscripteur doit être le propriétaire. L?assurance GRL est donc logiquement facturée au propriétaire. Attention, même si nombre de propriétaires « s?arrangent » avec leur locataire, il est interdit de l?imposer au locataire dans le cadre du bail sous peine de requalification en clause abusive?
Pour votre information www.gerancecenter.com est le leader de l?assurance GRL auprès des propriétaires bailleurs indépendants.

Huggy13 - Bonjour, ma mère a 80 ans et seule à la campagne. Elle est propriétaire d'un appartement en ville loué à une personne de 74 ans, et voudrait bien l'occuper pour se rapprocher des commodités et .. des hôpitaux ! Est-ce possible ? (une loi interdit de reprendre un bien si le locataire a 70 ans révolus ; là, le propriétaire a 80 ans !) Merci

La validité d?un congé au terme du bail donné à une personne âgée de plus de 70 ans est subordonnée à la proposition d?un logement de remplacement (article 13bis de la loi du 6 juillet 1989). La raison invoquée dans votre question n?est malheureusement pas indiquée dans la loi du 6 juillet 1989. Pou récupérer votre logement il vous faut donc proposer un ou plusieurs logements correspondants aux besoins et aux possibilités de votre locataire pour pouvoir récupérer votre logement. Ces propositions doivent être faites soit en même temps que le congé, soit pendant la période de préavis (CA de Besançon du 21 mai 2008). Dans tous les cas, entrez en contact avec votre locataire, on est jamais à l?abri d?une bonne nouvelle.

Gustav19 - Bonjour, Entre les impôts, les travaux de remise en état, les problèmes de paiement, çà ne vaut plus le coup de faire du locatif en France. Plusieurs investisseurs de mes amis achètent en Allemagne ou en Europe de l'est, quel pays vous semble intéressant ? 

A ma connaissance, le marché immobilier français reste parmi les moins chers d?Europe. Allemagne, Croatie, Maroc, Espagne (la crise aidant) où réaliser le meilleur investissement locatif ? Je ne sais pas répondre à votre question de manière tranchée, un premier conseil tout d?abord ; rendez vous sur place. Un investissement locatif ne sera jamais uniquement un placement financier comme une action ou une obligation.

Avant d?investir, je vous invite à bien analyser les paramètres suivants :
- localisation géographique précise (la ville et même le quartier dans lequel vous investissez plutôt qu?un pays entier),
- l?offre et la demande locative et les projets en cours (deux ou trois projets peuvent saturer une petite ville ou un quartier),
- la situation et la législation fiscale,
- les rendements promis (attention à vérifier les promesses)
- enfin la stabilité politique du pays (pour l?Europe de l?est et l?Afrique du Nord tout du moins).

A titre illustratif, je me suis rendu en Croatie pour étudier des investissements locatifs l?été dernier. Sur le papier, tout semblait très attractif. Une fois sur place j?ai pu constater que les titres de propriétés et le fonctionnement des services municipaux pouvaient être aléatoires (tout du moins dans les villes de taille moyenne). Soyez donc prudent et, dans tous les cas, je vous invite à vous associer ou vous adjoindre les services (motivés) de quelqu?un du cru pour identifier les principaux écueils. Enfin surtout n?hésitez pas à vous déplacer car ce qui est compliqué en France risque de l?être encore plus à distance !

TRETT34 - Bonsoir, Où dois-je reporter sur les déclarations les loyers perçus par mon studio où loge mon fils et qui est en loi Robien ? Ai-je plutot intérêt à ne pas lui demander de loyer et de déclarer une pension alimentaire? merci d'avance

Il faut établir une déclaration 2044 avec revenus, charges et amortissement et reporter le déficit dans la 2042 en cases BB pour le déficit imputable sur les revenus fonciers et B pour le déficit imputable sur le revenu global. Si le studio a été payé à crédit, il va générer un déficit foncier imputable sur le revenu global combiné à l?avantage fiscal de la loi Robien. Ensuite il faut calculer l?économie d?impôt en fonction de la tranche d?imposition et comparer avec le fait de recevoir une pension en tenant compte du plafonnement. Le fait de ne plus percevoir de loyer remet en cause le dispositif fiscal. Pour répondre de manière plus exhaustive, je vous invite à vous tourner vers votre notaire qui saura vous conseiller ou vous orienter vers un fiscaliste compétent.

Jibelote - Bonjour, J'ai loué à un étudiant qui fait venir sa petite amie presque tous les jours (j'habite le même immeuble). Suis je en droit de demander un loyer supplémentaire ou de l'interdire?

Vous ne pouvez en aucun cas imposer à votre locataire de ne pas recevoir ou d?héberger une autre personne s'il le fait à titre gracieux (toute clause en ce sens serait considérée comme abusive par le législateur). En revanche, votre locataire ne peut pas faire payer sa petite amie sans autorisation de sous location de votre part. Le cas échéant, toute la difficulté sera de prouver le paiement.

Trupion - Bonjour, A partir de combien de loyer impayés se déclenche une assurance? J'ai envie d'en prendre une mais on me dit que ça ne fonctionne presque jamais.

En générale, une assurance loyers impayés vous rembourse au bout de 3 mois d?impayés pour les 3 mois passés sans aucune franchise. Nous connaissons de nombreux propriétaires qui ont « sauvé » leur investissement avec l?assurance loyer impayés. Le coût de l?assurance loyers impayés est désormais très faible (2.5% déductible fiscalement des revenus fonciers) et les couvertures sont excellentes. Il est vrai qu?il faut souvent attendre un peu avant de se faire rembourser, et donc de prévoir un effort de trésorerie avec son banquier (qui au demeurant sera rassuré par votre assurance). Mais croyez-moi, vous serez ravi d?être accompagné par une compagnie d?assurance si vous êtes confronté à un locataire indélicat.

Brazil - Bonsoir, Je souhaite demander à mon locataire que son salaire soit 4 fois supérieur au loyer. On me dit que c'est illégal. Est ce le cas? 

Ce n?est pas illégal de choisir le profil de votre locataire. C?est d?ailleurs sur cette base que nombre d'assurance loyers impayés fonctionnent. Ce qui est interdit par le législateur est de choisir sur des critères raciaux, religieux etc.

Gargamel - Bonjour, J'habite dans les DOm Tom et loue en France. LEs envois de quittance de loyer me coûtent cher et se perdent parfois. Est il possible de faire un seul envoi par an ou de les facturer?

Vous n?êtes pas obligé d?envoyer les quittances sauf si le locataire vous en fait la demande. En revanche, si le locataire vous en fait la demande, vous ne pouvez facturer, ni les quittances, ni les frais d?affranchissement, ni les lettres de relance et de mise en demeure le cas échéant. Il existe des entreprises qui proposent de s?occuper de tout votre administratif à distance et notamment d?envoyer les quittances et autres courriers au locataire pour quelques euros par mois. C?est notamment un des rôles de GeranceCenter par le biais de son site www.gerancecenter.com.

intello - bonjour, j'ai loué un studio à Paris à un couple concubin, la femme est partie, et le monsieur vit actuellement avec une autre "amie". Cette derniere me demande de modifier le bail afin qu'elle y apparaisse.Que faire ?

Si votre bail initial contient une clause usuelle de solidarité entre les bailleurs, la femme qui a quitté les lieux reste responsable du loyer solidairement avec son concubin. Vous pouvez donc, soit ne pas accepter de modifier le bail, soit accepter les modificatifs et considérer vos locataires comme des nouveaux locataires. Si vous acceptez de modifier votre bail, je vous conseille de considérer les deux locataires comme des nouveaux locataires. Reconstituer votre dossier locataire (fiches de paie, avis d?imposition, copie du contrat de travail, pièce d?identité, etc.), réaliser un état des lieux et signer un nouveau bail. Vous pouvez également faire un simple avenant mais vous ne pourrez alors pas estimer la qualité du nouveau locataire et voir l?état du logement. Vous ne pourrez pas non plus souscrire une assurance loyers impayés pendant les 6 mois qui suivent la signature de l?avenant.

Grold34 - Bonjour, mon locataire ne me paie pas ses 2 derniers mois de préavis, soit l'équivalent de la caution. Que puis je faire? Merci d'avance

Malheureusement votre situation est relativement usuelle. Le dépôt de garantie sert normalement à couvrir les dégradations immobilières. Soyez vigilant quand vous faites l?état des lieux de sortie afin de vérifier si le logement est en bon état ou si le locataire vous doit des frais de remise en état. S?il n?y a pas de dégradations, je vous invite à ne pas insister. Si vous avez des dégradations, vous pouvez engager une procédure à l?encontre de votre locataire (si vous avez sa nouvelle adresse) mais les locataires savent bien que les frais de procédures coûtent souvent plus chers que les sommes à recouvrer. La procédure commence par une lettre de mise en demeure en AR suivi d?un commandement de payer par voie d?huissier (200? en moyenne). Vous devrez ensuite mandater un avocat pour saisir le tribunal compétent.

Kitchman - bonjour, ma mère loue depuis des années à un couple et je viens de m'aperçevoir qu'elle n'avait pas réévalué le loyer depuis 10 ans ! Puis je appliquer ce retard lors du renouvellement du bail, voire dès cette année? merci

En matière de loyer la prescription est de 5 ans (article 2277 du code civil). Vous pouvez donc indexer le loyer hors charges pour les 5 années passées. Pour les 5 précédentes vous ne pouvez malheureusement plus les recouvrer. Concernant un éventuel déplafonnement du loyer au terme du bail. Celui-ci est rigoureusement encadré par l?article 17c de la loi du 6 juillet 1989 « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ». La jurisprudence en la matière semble avoir fixé un minimum de 15% pour considérer qu?un loyer était sous évalué.

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Commentaires 5
à écrit le 28/07/2013 à 20:32
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Bonjour suis je oblige de recevoir un expert gaz envoyer par mon proprietaire s en courrier et s en courrier du cabinet d expertise juste recut un appel du cabinet Merci de m orienter

à écrit le 26/11/2012 à 15:53
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Après mon achat d?appartement à Nice je souhaitais controler ma location, mais certains aspects me rebutaient, par manque de temps ou de connaissances. En cherchant un peu sur le web j'ai trouvé www.gestion-immo.com. Un service peu cher 2% et des ser...

à écrit le 26/02/2012 à 16:40
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Ah super ce site. J'ai regardé les informations qu'il décline et les prestations sont signent de professionnels et les tarifs sont trés compétitifs. Moi qui souhaite gérer mes appartements ils m'apportent une super logistique. En conclusion: je conse...

à écrit le 22/02/2012 à 8:10
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Allez voir gestion-immo.com

à écrit le 07/06/2011 à 16:33
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bonjour nous avons acheter un appartement loi fillon le syndic me facture eau de consommation don je sert de banque a mon locataire un robinet a fuit ont il le droit de laisser le compteur au nom du propriétaire car il est simple de dire de le fac...

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