Immobilier : pour tout savoir sur le futur "bail vert"

Le bail vert est une idée née du groupe de travail que vous avez animé sur la mise en oeuvre du Grenelle de l'environnement dans le tertiaire privé. Quel en est le principe ?

La terminologie de « bail vert » est intéressante sur un plan marketing, mais dans le fonds, il s'agit essentiellement du verdissement du bail commercial traditionnel tel qu'il existe depuis 1953, enrichi ensuite d'une longue jurisprudence. Il résulte d'un équilibre subtil que nous n'avions aucunement l'intention de rompre. C'est pourquoi la technique consistant à y joindre une annexe environnementale nous a semblé la bonne.

En quoi consiste cette annexe et que doit-elle comporter ?

Aujourd'hui, il s'agit surtout d'une déclaration de bonne volonté et de bonnes pratiques à mettre en oeuvre une réduction des consommations d'énergie, à la fois du côté du propriétaire et du locataire. Mais on peut imaginer qu'à terme, son contenu soit rendu juridiquement contraignant. Nous n'y sommes pas favorables, car nous pensons que la loi des parties vaut mieux qu'une partie de la loi. Ce qui importe, c'est que cette annexe crée les conditions d'un dialogue entre ces deux parties, qui va devenir de plus en plus important au regard des obligations de travaux et de performances à atteindre dans l'immobilier d'ici à 2020.

Le décret d'application sur le bail vert est sur le point d'être publié. Qu'en attend-on ?

Il portera notamment sur la méthode de calcul des surfaces, puisque le bail vert s'applique aux locaux dont la superficie est supérieure à 2.000 mètres carrés ; ou encore à la façon dont doit être organisée l'information contenue dans l'annexe environnementale.

En quoi le bail vert est-il original ?

C'est un fruit positif de la méthode Grenelle, qui est issu d'un consensus entre toutes les parties prenantes, investisseurs, directeurs immobiliers, etc. C'est en quelque sorte une nouvelle façon de concevoir la loi. Sur un sujet d'aussi long terme que la maîtrise de l'énergie dans le bâtiment, il faut que la méthode soit acceptée par tous, il serait contre-productif de prendre des mesures sans concertation et acceptation préalables.

L'annexe environnementale comporte des objectifs de consommation d'énergie du côté des propriétaires comme des locataires, comment doivent-ils êtres arrêtés ?

Tout dépend de la nature et de l'importance des travaux à effectuer. Nous n'avons pas de position de principe sur la détermination de ces objectifs, qui doivent résulter d'une discussion entre les parties.

Comment le bail vert s'articule-t-il avec le contrat de performance énergétique ?

Le contrat de performance énergétique (CPE) n'en est encore qu'à ses balbutiements ; c'est un sujet éminemment juridique, dans lequel la répartition des responsabilités joue un rôle essentiel. Mais, surtout, ce n'est pas la même logique. Le CPE engage contractuellement un fournisseur d'énergie et un facility manager (prestataire de services aux bâtiments et aux occupants, Ndlr), alors que l'annexe environnementale du bail vert est un accord entre le propriétaire et l'utilisateur du bien.

Financièrement, sur qui portera la charge des travaux ou autres mesures à mettre en oeuvre dans le cadre du bail vert ?

C'est un sujet qui ne concerne pas seulement les investisseurs, mais aussi les 70 % des entreprises qui sont propriétaires de leurs locaux. La question des délais et de la capacité à financer les travaux devra se résoudre en fonction des différents cas de figure. Il n'existe pas de solution unique. Il faut faire preuve de beaucoup de pragmatisme. Mais, même si cela semble compliqué, il faut avancer quand même. Ce que nous avons voulu faire avec le bail vert, c'est donner une direction.