Les 3 facteurs qui vont impacter le marché immobilier

1 - Construction de logements neufs : vers une pénurie durable ?

L'impact haussier de la loi Scellier sur les prix de l'immobilier n'a été que limité, estime Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, Dès lors, son retrait ne devrait pas nécessairement, selon lui, avoir un impact baissier à court terme.

Mais si l'on prend en compte l'offre globale de logement à long terme, « cette décision va augmenter encore la pénurie de logements », indique la Fédération des promoteurs immobiliers. Un avis que confirme la Fnaim : « La situation du logement en France, et tout particulièrement en Île-de-France, n'est plus tenable. Il se construit 3 logements pour 1.000 habitants en région parisienne, le double en province. 35 à 45.000 logements nouveaux y sont mis sur le marché chaque année alors que les besoins sont estimés au double ! »

Et l'ancien dans tout ça ? « Certains pensent qu'une attaque contre le neuf peut servir l'ancien, les investisseurs se tournant alors vers ce dernier. Pas si sûr ! Ces deux marchés sont solidaires. Quand l'un est malade, l'autre aussi », indique Laurent Demeure. Le président de Coldwell Banker France et Monaco explique notamment que le neuf est un moteur pour l'urbanisme et le dynamisme du marché immobilier dans son ensemble : la construction d'un immeuble va souvent de pair avec l'arrivée de nouveaux commerces, infrastructures et services. Les logements anciens, alentours, profitent alors de cette activité et se valorisent.

2 - La réglementation thermique change la donne

Depuis 2007, tous les logements mis en location ou en vente doivent faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe les logements selon leur niveau de consommation d'énergie. Les notes, qui vont de A à G, donnent une indication sur les besoins nécessaires en chauffage, climatisation et eau chaude sanitaire. Au printemps, le site Meilleursagents.com notait déjà dans l'ancien « une forte concentration de la demande sur les biens dont le DPE est situé entre A et D. Dans les zones où les acheteurs ne sont pas confrontés à une pénurie de l'offre, les biens anciens les plus énergivores (notes de E à G) sont déjà moins demandés et verront probablement leurs prix baisser ».

Entrée en vigueur le 28 octobre dernier, la réglementation thermique 2012 (RT 2012) durcit encore les règles et constitue une véritable révolution dans le monde de la construction. « À tel point que même les professionnels se sentent perdus », soulignent Dimitri Molle et Pierre-Manuel Patry, auteurs d'un ouvrage sur le sujet chez Eyrolles. Ceux-ci notent qu'entre la première réglementation thermique de 1974 et celle de 2005, les consommations d'énergie ont été réduites de moitié. La RT 2012 est quant à elle bien plus ambitieuse : elle a pour objectif de diviser encore par trois le niveau de consommation des constructions neuves. De telles divergences vont nécessairement avoir un impact sur les prix du neuf et de l'ancien. T. B.

3 - Les conditions d'octroi de crédit vont se durcir

C'est un fait ! Les banques peuvent faire faillite (2008) et les États peuvent faire défaut (2011). Le contexte de crise actuel nourrit l'aversion au risque de tous les acteurs et des banques en particulier qui prêtent de moins en moins facilement, notamment aux primo-accédants.

Les taux de crédit immobiliers, qui se situent actuellement autour de 4 % en moyenne pour un crédit sur 20 ans, s'orientent de nouveau à la hausse. Ainsi, au cours du mois de novembre, 39 % des banques partenaires du courtier Meilleurtaux.com ont relevé leurs taux de crédit fixe de 0,10 % en moyenne. Quelques baisses ont aussi été enregistrées de la part de banques mais il s'agit là d'une démarche commerciale : « Elles souhaitent en effet attirer de nouveaux clients », interprète le courtier qui estime que « les conditions d'octroi de crédit vont globalement et inévitablement se durcir ».

Il devient d'ailleurs quasiment impossible d'emprunter sans apport personnel : « Certaines banques demandent un apport de 10 % pour couvrir les frais, voire de 20 % pour obtenir un bon taux », confirme Hervé Hatt, le directeur général de Meilleurtaux.com, qui constate par ailleurs que certaines banques ne proposent déjà plus de prêts au-delà de 30 ans. Autant d'éléments qui risquent fort de nuire à la fluidité du marché. Pour l'acquéreur, le salut pourrait toutefois venir du recul des prix : « Une baisse de 5 % en 2012 compenserait une hausse des taux de 0,50 % », soutient le courtier. C. F.