Biens immobiliers : choisissez la bonne estimation

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Les appartements et maisons restent la partie du patrimoine la plus difficile à estimer.

Déterminer la valeur réelle de son patrimoine immobilier reste la man?uvre la plus délicate de la déclaration. Rappelons quelques règles. D'abord, vous pouvez appliquer une décote de 30% (et non plus de 20% depuis 2007) sur la résidence principale.

Ensuite, en cas de démembrement, c'est à l'usufruitier d'intégrer en totalité la valeur du bien. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à déclarer. Enfin, une décote est admise lorsque le logement est plus difficile à vendre : s'il est détenu par une SCI ou une indivision (10% est généralement admis), ou s'il est occupé par un locataire. Sur ce dernier point, une étude du conseil supérieur du notariat et d'Ad valorem indique que la décote au 4ème trimestre 2008 était de 11,1% (cliquez ici pour lire l'article sur le sujet).

Pour valoriser vos biens, trois méthodes peuvent être utilisées. En cas d'investissement locatif, appliquez au loyer le rendement locatif annuel constaté (entre 3,5 et 5% selon le bien et la ville). Autre solution : demander une estimation et des exemples récents de ventes comparables à un agent immobilier. Enfin, pour un logement acheté récemment, appliquez l'évolution des prix constatée (les études ne manquent pas à ce sujet).

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