Immobilier : la Région présente ?une situation préoccupante?

Même crise que 2009. Mêmes effets. Pour Me Gérard Prévot, président de la chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, la situation du marché immobilier est préoccupante. Et "la supposée relance fiscale" qui a des airs "de tango argentin" n'y changera rien. "D'un côté, on diminue l'impôt sur les plus-values mais pas la CSG et de l'autre, on augmente les droits d'enregistrement pour les acquisitions. En revanche, avec une double liquidation de l'impôt sur la plus-value, le contribuable risque d'être totalement perdu. Que dire également de la fiscalité des terrains à bâtir, ainsi que des mesures d'incitation dans le neuf consistant à prendre un engagement locatif à un tarif intermédiaire d'environ 20 % de moins que la moyenne du marché ?" Quant au projet de loi de Cécile Duflot pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), il craint que "sa mesure d'encadrement des loyers et de garantie universelle n'effraie les investisseurs".

Les prix varois en recul de 5 %
Dans les Bouches-du-Rhône, les transactions d'appartements anciens accusent un repli de 18 % de juin 2012 à mai 2013 (autour de 13 000 ventes) mais tout en amortissant la baisse prix qui s'affiche à - 3,2 % (avec un prix moyen au m2 : 2560 €) et à - 5 % pour les appartements neufs. À l'échelle régionale, les prix des transactions pour les appartements anciens sont en recul dans tous les départements excepté le Vaucluse où ils se maintiennent quasi au même niveau (1 920 €/m2). C'est dans le Var que les prix s'infléchissent le plus, à - 4,9 %. Pour autant, le département demeure au second rang régional pour son prix moyen au m2 à 3 130 €, derrière les Alpes-Maritimes à 3 810 € (-2,6 %). Le sort des Alpes-de-Haute-Provence est plus surprenant avec un recul de presque 4 %, le m2 s'établissant désormais à 1 880 €. Alors que des projets comme ITER devraient doper le marché. Les Hautes-Alpes s'en sortent mieux avec une baisse de 1,4 % (2 200 €/m2).

Prix médian pour une villa à Aix-en-Provence : 528 K€
Au palmarès des préfectures régionales* les plus chères dans l'ancien, Nice et Aix-en-Provence sont au coude à coude (3 660 € au m2 pour un appartement). Mais si la ville la plus italienne de France limite sa chute (-1 %), la plus bourgeoise est en chute libre de 4 %. Une morosité qui atteint l'ensemble du bassin aixois (-5,2 %). "Non, explique Me Anselmo, cette baisse est relative car nous étions sur des prix très élevés. D'ailleurs, cette relativité se confirme sur le neuf avec une moyenne à 4 800 euros le m². Et le marché de la villa continue d'être très tonique avec une progression des prix de 5 %. Il est aussi rare de voir un terrain à bâtir en deçà de 450 K€". Quand la moyenne départementale est à 289 700 € pour une villa, le prix médian à Aix intra muros est de 528 K€. Pour le notaire, ce marché résiste bien car "les opérations sont peu nombreuses". En région, le prix médian pour une maison ancienne s'affiche à 299 K€ (440 K€ dans le 06 et 321 300 € dans le 83).

Zoom sur les Bouches-du-Rhône
Plus le niveau de prix était élevé, plus la baisse est importante. L'équation se vérifie à Cassis et à La Ciotat (respectivement - 7 et -5 %) où le prix moyen du m2 dans l'ancien atteint néanmoins 4 970 € (comme la Côte Bleue, les deux secteurs les plus hype des Bouches-du-Rhône). "L'excès de construction a pénalisé l'ancien", note Me Pinatel, qui y voit "un marché atypique. Il y a beaucoup de zones inconstructibles et inondables. La clientèle est aisée mais n'a rien à voir avec celle de Saint-Tropez. Les étrangers sont traditionnellement les acquéreurs des biens les plus chers sur ce secteur mais sont moins nombreux depuis la crise financière. Ils ont été relayés par les Franciliens". Si, sur l'ensemble du département, la part des acquéreurs originaires des Bouches-du-Rhône est de 86 % à fin mai 2013, le secteur Cassis se distingue avec 6 % d'étrangers et 10 % de Franciliens.
Aisés ou pas, les candidats à l'achat prennent le temps de la réflexion, "visitent en moyenne 40 habitations. Le délai de transaction est d'un an en moyenne", concèdent les notaires. Si l'achat pour l'investissement retrouve un peu de couleur, c'est du côté de la zone industrialo-portuaire où depuis deux ans, on assiste à de grandes opérations logistiques. "On voit arriver les fonds britanniques qui ont remplacé les Américains, moins présents, tandis que les Allemands y sont nombreux", relève Me Almavy, notaire à Maussane. "Dans les Alpilles, poursuit-il, des acquéreurs anglais et belges ont été à l'origine d'une dizaine de transactions de mas provençaux dépassant les 4 M€ en un an".

Marseille : Bompart et Saint-Barnabé, les deux stars incontestées
Tous les arrondissements sont à la baisse, certains présentant une meilleure résistance c'est à dire en se maintenant que d'autres comme les 6e, 9e, 8e et 4e. En revanche, le 1er (-11 %), le 2e (- 6,1 %), et le 3e (- 13 %) sont plus surprenantes compte tenu des mesures de rénovation urbaine dont profitent ces quartiers.
Deux quartiers parviennent à tirer leur épingle du jeu, Bompard dans le 7e (3630 € au m2) et Saint-Barnabé dans le 12e (3090 €) où les niveaux de prix ont rattrapé ceux de Bonneveine (3 160 €) et Perier (3 300 €) dans le 8e, traditionnellement les plus élevés à Marseille
"Sur les 10 communes de province de plus de 200 000 habitants, les prix à Marseille restent raisonnables à 2 420 € le m² (Rennes est à 2 380 € et Toulouse à 2 530 €s, ndlr), explique Me Martel-Reison. Et à la progression limitée sur les 10 dernières années par rapport à des villes comme Lyon, Lille et Bordeaux où les prix ont plus que doublé. Autre spécificité, relève la notaire, par arrondissements, les prix varient du simple au double passant de 1 600 euros le m² dans le 15e à 3 160 euros le m² dans le 7e".

A.D

* Toulon : 2 500 €, -6,7% ; Avignon : 2 080 €, - 2,7% ; Gap : 1 890 €, - 4,5%

Repères
Ventes en volume

Appartements anciens : +/- 13 000
Maisons : +/- 7 000
Terrains à bâtir : - 2 000