Immobilier résidentiel : Les propriétaires-investisseurs et les primo accédants, grands perdants en 2013

C'est le constat dressé par les 408 professionnels de la FNAIM des Bouches-du-Rhône. Le secteur confirme que sa bonne ou mauvaise tenue dépend étroitement du contexte économique et social et ... d'une certaine constance dans les politiques publiques.

Bilan 2013 pas très engageant. Perspectives 2014 guère plus enthousiasmantes. La remontée des informations émanant des 408 adhérents revendiqués par la FNAIM 13 est inquiétante quant à la capacité d'investissement de tout un chacun. Les vendeurs renonceraient à vendre par crainte de ne pas s'y retrouver. Les candidats acquéreurs, et notamment les primo accédants, n'auraient plus les moyens d'acquérir leur logement ou hésiteraient à s'endetter faute de visibilité sur leur situation professionnelle. L'équation : faiblesse de l'offre + baisse de la demande + maintien des prix à la hausse, n'est arithmétiquement pas très favorable aux transactions. Une situation, de l'avis des professionnels, qui rappelle les sombres jours de l'après subprimes.

Baisse des transactions de 18 % en PACA

Une fois mentionnés la conjoncture économique à laquelle reste indexée le moral des ménages, la fiscalité qui subordonne la confiance des investisseurs (ils représentent à Marseille jusqu'alors 20 à 25% des acquéreurs dans l'ancien), le contexte législatif mouvant (c.f projet de loi ALUR et ses nombreuses dispositions, notamment encadrement et garantie universelle des loyers) qui n'incite pas à l'investissement dans la pierre ou la transaction, et la sélectivité des banques (apport exigé de l'ordre de 20 à 30 % du montant total du crédit) qui ne prêtent qu'aux riches dans une société paupérisée, il reste les faits ! Têtus ceux-là quand même : la baisse des transactions en 2013 de l'ordre de 18 % en PACA ( - 5 % en France)  par rapport à 2012. Avec un prix moyen au m² de 3 825 €, les prix ne se sont pas pour autant effondrés. La moyenne du repli est estimée par la FNAIM à 4,6% en 2013, soit une moyenne de - 5,9 % pour le marché des appartements et - 2,9 % sur le marché des maisons. Marseille accuse une baisse plus marquée, de - 10,4 %, sur les appartements.

Demande portée par les secundo accédants
"Nous sommes dans un marché de besoins et non d'investissements. Les vendeurs restent bloqués sur un niveau de prix de 2007 qui ne correspond pas au prix réel du marché. Les acquéreurs potentiels, quant à eux, ont tendance à surestimer leur pouvoir sur la négociation en faisant des propositions à la baisse de 15 à 25 %. Les primo accédants se font rares et les investisseurs sont malmenés par la fiscalité. Tout cela contribue à la baisse des transactions", diagnostique Éric Damerio, président FNAIM 13.
La demande reste donc portée par les secundo accédants, qui forment une clientèle initiée, très exigeante sur la qualité des biens mis en vente et attentive aux charges afférentes (copropriété, présence ou non d'un parking, système de chauffage ...) : "Un produit mal entretenu nécessitant des travaux de rénovation, même situé dans un secteur privilégié, reste en vente de longs mois si le prix affiché ne tient pas compte du montant des travaux à effectuer."

Marseille : Pile et Face

À Marseille, il y a la face immergée de l'iceberg avec ses nombreux projets immobiliers comme Euroméditerranée ou la Capelette mais "ils tardent à être finalisés pour défaut de mixité. C'est un peu le miroir aux alouettes : des millions d'euros ont bien été investis mais dans la réalité quotidienne, rien n'a changé : absence de commerces et de services", note Didier Bertrand, membre du bureau et professionnel à Marseille. Ce qui a pour effet de dégrader la valeur de ces quartiers en devenir, y compris pour les produits hype. Comme dans tous les marchés, il y a des sanctuaires et des niches : les biens atypiques sur le 4 et 5e sont toujours recherchés; le 8e et le 12e demeurent des valeurs sures. Pour les quartiers Nord de la ville, où la demande est essentiellement constituée d'investisseurs, le pouvoir de négociation de ces derniers est tel que les biens sont vendus en-deçà de 25 à 30 % du prix d'affichage.

Aix-en-Provence : la ville plébiscite

La belle ville de Cézanne échappe à toutes conjectures moroses. Elle reste une ville plébiscitée. Même si la crise se fait sentir puisque le volume d'affaires des professionnels est stable mais leurs chiffres d'affaires sont en baisse. "La demande s'est reportée sur des produits plus petits mais les prix se maintiennent" (un studio en centre-ville se négocie entre 80 000 et 120 000 euros en moyenne et un appartement avec garage, entre 5 000 et 7 000 euros le m2, NDLR). Contrairement à Marseille, le parc de l'immobilier ancien à Aix est d'une qualité qui donne peu de prise au pouvoir de négociation. Effet piétonnisation de la ville ? Depuis le début de l'année, la demande serait plus active sur de grandes surfaces en centre-ville. Les familles reviendraient-elles en ville ?

Aubagne : Les vendeurs priés de revoir leurs prétentions
"Le stock est constant. En 2011, j'avais 532 nouveaux acheteurs, en 2013, 521 mais de moins en moins de primo accédants", mesure Jean-Pierre Rouas, qui opère à Aubagne. Hormis les quartiers très prisés de Garlaban, Gémenos, Lascours, le professionnel enregistre une baisse du nombre des transactions et des prix. "Un T3, qui s'est vendu 212 K€ en 2007, a été acquis à 190 K€. Seuls les résignés capables de baisser leurs prétentions arrivent à vendre aujourd'hui."

Vitrolles, Martigues, Marignane : Alerte

Si la demande reste soutenue et portée par les CSP + sur Carry et Sausset , en revanche, Vitrolles, Martigues, Marignane enregistrent un fléchissement du nombre des transactions et des prix avec un écart entre l'affichage et la vente de l'ordre de 10 à 20 %. En causes : la raréfaction de l'offre et la désaffection de l'investisseur qui ne représente plus que 2 % des transactions contre 10 % auparavant. À Martigues, un T3 de 55 m2 dans une copropriété des années 60, vendu en 2011 à 132 000 €, s'est revendu à 110 000 € en 2013. À Marignane, un appartement de standing de 63 m2, vendu en 2012 171 000 €, a été négocié à 158 000 € en 2013. Enfin, une maison de 100 m2 avec garage sur 500 m 2 de terrain, acquise 300 000 € en 2011, est partie à 270 000 € en 2013.

2014 ?

"En l'absence de réelles mesures incitatives à l'acquisition de logement ou favorables à l'investissement locatif, on ne voit pas trop ce qui pourrait changer", concluent les professionnels. D'autant que cette année, ils ne devraient même plus être compensés par des taux d'intérêt bas. Une étude de la CAFPI, spécialiste du rachat et du regroupement de prêts, confirme une remontée des taux.

A.D

Photo : Certaines zones sont un peu des miroirs aux alouettes. Des zones en devenir. Des prix élevés. Mais absence totale de commerces et de services de proximité dans l'immédiat.