Olivier Carvin, président-fondateur du groupe Maranatha : Un parc de 31 hôtels d'ici la fin du mois

Expert-comptable de formation, Olivier Carvin (48 ans) est devenu hôtelier en 2010, développant un parc d'hôtels financés grâce à un concept de chambres vendues comme un placement financier. Depuis juillet, le groupe Maranatha a lancé le fonds hôtelier Finotel Premium qui a recours à l'épargne publique pour investir dans l'hôtellerie. Objectif : collecter 35 M€ et acquérir une vingtaine d'hôtels en 2014. Il était ce midi l'invité ce midi du Centre des jeunes dirigeants.

Vous avez obtenu l'agrément le 13 juillet dernier par l'Autorité des marchés financiers vous autorisant à lancer un fonds d'investissement hôtelier ouvert au grand public. Que s'est-il passé depuis ?

Olivier Carvin : On a réalisé beaucoup de communication autour de ce concept pour présenter ce dispositif. Nous avons organisé des séminaires et participé notamment au salon Patrimonia, à Lyon, qui est le rendez-vous phare de la profession des conseillers indépendants en gestion de patrimoine, notre cible pour commercialiser ce placement. Notre stand a accueilli en deux jours 600 visites. Fin octobre, nous avions collecté 10 M€, ce qui sans passer par les marchés financiers est une réussite. Notre objectif est d'atteindre, d'ici à juillet 2014, la somme de 35 M€ qui, ajoutés aux 25 M€ d'emprunts bancaires, permettra d'atteindre une enveloppe de 60 M€ pour acquérir à Paris et en Île-de-France une vingtaine d'hôtels. On a signé le compromis de vente il y a 15 jours pour deux hôtels à Paris.

Quels sont les indicateurs clés pour apprécier ce genre d'actifs ?
O.C. : Le concept est simple : Finotel achète des hôtels et les revend après 7 ans. Maranatha est l'exploitant. Le montant de souscription minimal est de 15 000 euros. Le véhicule est éligible au plan d'épargne en actions (PEA) et offre le taux de rendement moyen de l'hôtellerie, soit autour 8 % sur 7 ans avec possibilité de sortie anticipée en fonction du marché et de plus-values à la revente des actifs hôteliers puisqu'ils prennent environ 3 à 4 % par an. Finotel est aussi éligible au régime fiscal qui permet à une personne physique d'être exonérée de la plus-value imposable quand elle vend sa société si elle est réinvestie pendant cinq ans.

Quel est le profil de ceux qui investissent ?
O.C. : On a à ce jour une quarantaine d'investisseurs dont 35 particuliers dont le ticket moyen oscille entre 30 et 50 K€. Sachant que les 5 autres abondent majoritairement au fonds avec des mises à 1 M€.

Quel est le potentiel d'hôtels à vendre aujourd'hui ?
O.C. : Selon le cabinet conseil MKG, il s'est vendu en 2009 pour 700 M€ d'hôtels en France et pour 2,7 Mds € en 2013. Le seul groupe Accor a dit qu'il avait 2 Mds € d'actifs à vendre. C'est un produit sécurisé (l'hôtellerie parisienne possède des taux d'occupation de 85 % à Paris liés à des prix moyens parmi les plus élevés du marché), rentable (entre 6 et 8 % par an) et qui offre de surcroît une très grande liquidité avec des fonds revendables facilement : chaque année, 150 hôtels se vendent sur la région parisienne. Et cela ne devrait pas changer. La pression hôtelière est trop forte. À Paris, il manque 4 000 chambres d'hôtels, soit 100 établissements, et il est impossible de construire. Raison pour laquelle le taux d'occupation est à 85 %. Il y a 29 millions de touristes pour 22 millions de nuitées disponibles. Tous les touristes ne séjournent pas en hôtels mais c'est dire la pression. Si la formule a du succès, nous ferons un Finotel II.

Vous gérez aujourd'hui un parc de 29 hôtels à enseignes connues (Comfort, Kyriad, Best Western, Interhôtel, Châteaux et Hôtels collection). Comment se comporte ce marché ?

O.C. : Notre priorité en termes d'hôtels est Paris, puis certaines destinations premium de province : Lyon, la vallée du Rhône, PACA, la montagne. En 2014, on va affiner ce modèle et partir sur des hôtels de centre-ville dans les grandes villes de France comme Toulouse, Bordeaux, Tours...On est en train de finaliser une transaction avec le groupe Accor pour acquérir un des hôtels du groupe.

Vous êtes invité au CJD ce midi. Vous avez l'intention de vous investir dans les instances économiques locales ?

O.C. : Je n'ai jamais adhéré aux instances patronales mais suis un entrepreneur local et y tiens. Il aurait pourtant été logique d'ailleurs que le siège de la société soit à Paris. Je m'intéresse au CJD auquel je vais adhérer rapidement car je partage leurs valeurs, notamment au niveau de la politique sociale. Je m'y investirai en fonction du temps dont je dispose car je dois encore consolider ce que j'ai construit. Nous sommes passés en 4 ans de 2 à 47 salariés (au siège en dehors du personnel des hôtels, ndlr) et de 4 à 30 hôtels (C.A au 30 septembre 2013 de 23 M€, ndlr). Quel état d'esprit pour réussir ? sur quelles valeurs baser le développement ? ce sont sur ces thématiques que je compte m'exprimer devant les jeunes dirigeans. Dans les relations avec mes collaborateurs, les investisseurs, les acheteurs...Il est important de comprendre ce que veut l'autre pour avancer.

Propos recueillis par Adeline Descamps

Photo : Olivier Carvin, président-fondateur du groupe Maranatha