Après une longue période d'activité soutenue, l'immobilier parisien marque une pause en 2006. L'indice moyen des prix au mètre carré établi d'après les ventes enregistrées au sein du réseau d'agences Laforêt Immobilier s'élève à 5.976 euros en novembre de cette année contre 5.660 euros en janvier dernier, soit une augmentation de 5,6%. Parmi les différentes hypothèses d'évolutions envisagées, la note de conjoncture annuelle présentée ce matin par le groupe d'après les transactions de ses 40 agences dans la capitale, "il semble que celle d'une accalmie soit la plus vraisemblable" affirme son patron, Bernard de Crémiers.

D'une manière générale, celui-ci observe une baisse du nombre de contacts acquéreurs dans ses agences, dont le nombre a chuté de 20% par rapport à 2005. Avec l'augmentation des prix, les primo accédants ont quasiment disparu. Les banques, si elles allongent la durée des crédits jusqu'à 25 ou 30 ans, se montrent plus prudentes sur leur attribution. Ne restent donc aujourd'hui sur le marché que les acquéreurs disposant d'un apport important ou de la revente de leur bien.

Prix élevés

Car selon les chiffres du réseau Laforêt Immobilier, les ménages devenus heureux propriétaires d'un appartement à Paris en 2006, auront dû tout de même débourser en moyenne la coquette somme de 423.112 euros. Les plus fortes progressions de prix allant de 12 à 14% ont été observées dans le 19ème et le 20ème arrondissement , mais on ne constate plus de flambées spectaculaires, de l'ordre de 20%, comme l'année dernière. Il faut compter en moyenne 151.689 euros pour devenir propriétaire d'un studio, 246.389 euros pour un deux pièces, 390.612 euros pour un trois pièces, 579.087 euros pour un quatre pièces et enfin 747.783 euros pour un cinq pièces. Des indications qui cachent un certaine disparité en fonction des quartiers de la capitale.

En l'occurence, le 6ème remporte une nouvelle fois la palme de l'arrondissement parisien le plus cher avec un prix au mètre carré flirtant avec les 10.000 euros. En revanche et contrairement à l'idée reçue, le 16ème ne figure lui qu'au huitième rang de ce palmarès. Depuis le début de l'année, les plus fortes progressions de prix ont été observées au Nord-Est de Paris, dans le 19ème et le 20ème arrondissement, quant au 9ème et au 12ème, ils font partie des arrondissements les plus recherchés de la capitale. Enfin, le 8ème est le seul à avoir vu son prix au mètre carré reculer, en baisse de 0,7%.

Investissements locatifs en panne

Dans le même temps, l'exigence des acquéreurs s'élève, contribuant ainsi à l'apparition d'un marché à deux vitesses. Si les biens "zéro défaut" se vendent toujours rapidement et sans difficulté dans la négociation, l'achat de raison remplace désormais le coup de coeur en ce qui concerne les autres biens. Les ventes s'effectuent dans des délais beaucoup plus long et après des négociations souvent plus serrées. En moyenne, les acheteurs exigent désormais une réduction de 5 à 6% de moins par rapport à la valeur de départ.

Par ailleurs, on constate également une baisse de l'investissement locatif. La hausse des prix intervenue ces dernières années, couplée à la stagnation des loyers, a provoqué une baisse constante des rendements locatifs qui a détourné les investisseurs du marché immobilier. Une tendance qui s'inverse cependant en vue de la location saisonnière (à très court terme) dans le secteur très localisé des arrondissements historiques du centre de la capitale.

Fin de la flambée immobilière

L'addition de ces différents facteurs conduit à un allongement de la durée des transactions : le délai moyen de vente, entre la date de prise de mandat et la signature du compromis, est de 56 jours, contre 52 l'année dernière.

Acquéreurs exigeants, généralisation de la négociation, allongement de la durée des transactions: la tendance devrait logiquement se traduire par un ralentissement de la hausse de l'immobilier à Paris. La pénurie structurelle des biens à vendre à Paris reste d'actualité, ce qui explique l'absence de baisse des prix, en dépit des facteurs négatifs déjà cités. La hausse depuis le début de l'année, même si elle tend à se raisonner et se stabiliser, est donc toujours effective.


Les prix dans l'immobilier parisien pourront-ils encore progresser en 2007 ?
"Il est au moins certain qu'ils ne baisseront pas", répond Bernard de Crémiers, co-président de Laforêt immobilier. A contre-courant des hypothèses les plus alarmistes, ses prévisions tablent même sur une augmentation de 5 à 6% du prix moyen au mètre carré à Paris. Il y a à cela plusieurs raisons subjectives et objectives avance le fondateur de ce groupe de franchisés qui compte aujourd'hui 750 agences en France. D'abord, "l'attraction psychologique des Français reste très forte au niveau de la pierre, quelque soit l'âge ou le niveau social", analyse-t-il, estimant que les investissements des particuliers dans l'immobilier auront doublé dans l'Hexagone d'ici 5 ans. Au rang des éléments objectifs, l'offre reste faible à Paris alors que les besoins en logement sont toujours très importants. "Cette année, une agence disposait en moyenne d'un catalogue de 81 biens immobiliers à vendre contre 250 références dans les années 90", souligne Bernard de Crémiers. Et même si la tendance à un renchérissement des crédits semble désormais acquise, "le loyer de l'argent reste encore attractif avec un taux moyen aux alentours de 3,60%". Les acquéreurs compensent en réduisant la surface de leurs biens et en allongeant la durée de leur crédit.