L'activité sur le marché de l'immobilier d'entreprises a atteint de nouveaux records l'an passé en France, avec un volume d'investissement en hausse de 17% à 28,5 milliards d'euros, a annoncé jeudi le groupe de conseil en immobilier Cushman & Wakefield.

En Ile-de-France, l'investissement a atteint 19,5 milliards d'euros, contre 18,8 milliards en 2006, dont 2,8 milliards au quatrième trimestre, selon les chiffres d'Immostat, qui regroupe quatre grands groupes de conseil (Atisreal, CB Richard Ellis, DTZ Jean Thouard et Jones Lang Lasalle).

Cependant, la paralysie du marché du crédit déclenchée par la crise américaine du "subprime" a donné un véritable coup d'arrêt aux grandes transactions au quatrième trimestre et devrait ramener en 2008 l'activité autour de 20 milliards d'euros, entre les niveaux de 2005 (17,5 milliards) et de 2006 (24,5 milliards).

"Du fait de l'arrêt des opérations de titrisation de la dette, le marché a connu un net ralentissement des transactions sur les actifs de grandes taille", a déclaré Olivier Gérard, directeur de l'investissement, lors d'une conférence de presse.

Au quatrième trimestre, la France n'a connu que 13 opérations de plus de 100 millions d'euros, dont seulement trois dans le secteur des bureaux, alors que sur l'ensemble de l'année, 58% du volume ont concerné des transactions de plus de 100 millions d'euros, dont 25 actifs de plus de 200 millions.

En outre, la remontée des taux d'intérêt au premier semestre, puis la crise financière déclenchée cet été et les craintes de récession ont entraîné une légère remontée des rendements des immeubles de bureaux de seconde catégorie, sans toucher les immeubles de première qualité au coeur de Paris.

"On achète un immeuble parisien comme on achète un tableau de maître, pour une très longue durée. Ce marché n'est pas impacté par la crise", a expliqué Olivier Gérard.

Rendements: l'écart se creuse

Sur les immeubles de seconde catégorie et sur les portefeuilles d'actifs, ainsi que sur les projets en développement, les taux de rendements sont en revanche remontés de 25 à 75 points de base et pourraient prendre encore 25 points ou plus.

"L'écart entre les taux de rendement tend à se creuser à nouveau selon la qualité des actifs (haut de gamme ou secondaire) et le secteur géographique", a-t-il déclaré.

Le marché de l'investissement a continué d'attirer de nombreux investisseurs étrangers (60% du volume total), notamment les nord-américains, britanniques, allemands et moyen-orientaux, mais avec aussi une forte présence des institutionnels et foncières français dont la part a été de 40% l'an dernier.

L'année 2007 a également vu une explosion des volumes d'activité dans les commerces, avec cinq milliards d'euros investis contre deux milliards en 2006, grâce notamment à des cessions de grands actifs en province, notamment à Marseille.

Sur le marché de la location, la demande placée de bureaux a diminué à 2,65 millions m2 l'an dernier, contre 2,79 millions en 2006, tout en restant à un niveau élevé en France.

Immostat a publié mercredi un chiffre pour l'Ile-de-France de 2,71 millions m2, contre 2,86 millions en 2006, dont 675.800 au quatrième trimestre contre 790.000 un an auparavant.

Champs-Elysées: la plus chère en Europe

Le loyer des immeubles de bureaux "prime" a dépassé les 800 euros du mètre carré par an, atteignant 820 euros en moyenne, dépassant le record le 2001 (767) après 730 euros en 2006.

Les Champs-Elysées ont confirmé leur statut d'artère commerçante la plus chère d'Europe, loin devant Londres, avec des loyers commerciaux atteignant 10.500 euros le m2 par an.

Pour 2008, le risque de fort ralentissement économique et de poursuite de la paralysie financière persistent mais le marché est jugé sain, tant au niveau de la location que de la vente, en France contrairement à d'autres pays d'Europe et aux Etats-Unis.

"Avec des fondamentaux sains et beaucoup de liquidités, une économie des services en croissance et une consommation des ménages toujours en hausse, nous sommes raisonnablement optimistes sur nos marchés", a conclu le président de la branche française du groupe de conseil, Denis Samuel-Lajeunesse.

L'offre disponible de bureaux à moins de six mois a sensiblement baissé, à 2,8 millions de m2 contre 3,13 millions en 2006, une tendance qui devrait se poursuivre du fait du manque de produits neufs, précise le cabinet de conseil.