OPINION. « Biodiversité : un enjeu que l’immobilier n'a pas encore intégré dans sa gestion et dans la valorisation »

Par Aurélie Rebaudo-Zulberty, cofondatrice et dirigeante de N’CO Conseil (*)

Intégrer la biodiversité n’est pas une action militante mais une manière pragmatique de gérer les actifs immobiliers pour une meilleure adaptation face aux risques climatiques : inondations, vagues de chaleur… qui s’aggravent et surviennent de plus en plus tôt comme nous le constatons actuellement.

Quel que soit le type d’actif (résidentiel, tertiaire, logistique, commercial) les conséquences des fortes chaleurs sont déjà concrètes : hausse des coûts d’exploitation, perte d’attractivité des actifs, inconfort des occupants, altération accélérée des matériaux et tensions croissantes sur les systèmes de refroidissement entrainant des défaillances techniques. À 35°C, l’Organisation Internationale du Travail estime les pertes de productivité jusqu’à 21 %. Dans le BTP, les chantiers approchent l’arrêt total des opérations à partir de 40°C.[1]

Du biodiversity washing…

Face à l’évolution de la situation, il devient compliqué de refroidir les bâtiments naturellement. Alors les acteurs de l’immobilier recourent souvent à des climatiseurs, gourmands en énergie. Et si nous observons une augmentation progressive de l’intégration du végétal, une confusion persiste entre végétalisation et biodiversité. Tandis que le paysagiste conçoit les espaces surtout dans une approche esthétique, un écologue pense continuité, résilience et régulation des écosystèmes. Conséquence : par exemple des murs végétalisés superficiels sèchent en quelques saisons et deviennent coûteux à entretenir sans produire le rafraichissement attendu.

…au biodiversity impact

Une toiture végétalisée bien conçue — substrat supérieur à 8 cm, espèces locales adaptées, écologue associé dès la phase programme — réduit les variations de température jusqu'à 40 % et les besoins en climatisation jusqu'à 98 % selon le contexte[2]. L’ombre offerte par les arbres permet de gagner jusqu’à 10°C de température ressentie[3].

En parallèle, ces aménagements participent à limiter les inondations (en centre-ville, entre 70 et 95 % de l'eau pluviale ruisselle sur les surfaces imperméables, contre 2 % sur un sol naturel[4]).
De plus, des occupants en contact avec la nature (végétation, chants d’oiseaux) sont plus productifs, moins stressés, et plus attachés à leurs espaces de travail ou de vie. Les études montrent des gains de productivité de 5 à 15%[5], une réduction de l'absentéisme jusqu’à 10%[6], et une augmentation du bien-être perçu jusqu’à 10%[7].

La valeur d’usage et financière de la biodiversité est sous-évaluée

Les gestionnaires d’actifs immobiliers et entreprises de travaux gagnent donc à accorder la même attention à la biodiversité qu’à l’énergie ou qu’au carbone.

La biodiversité crée une valeur d’usage que le marché continue largement de sous-évaluer. Un appartement à proximité immédiate d’un espace vert urbain vaut 17% plus cher que le même logement situé 100 m plus loin[8]. Bientôt, la valeur verte ne se résumera plus à l'étiquette énergétique et intègrera aussi la capacité d’un actif à rester confortable, exploitable et attractif dans un environnement plus troublé par le changement climatique.

Preuve – s’il en est – du changement amorcé : le SIBCA, Salon de l’Immobilier Bas Carbone, hébergera en septembre prochain, pour la deuxième année consécutive, un pavillon consacré à la résilience et à la biodiversité.

-------

Sources :

[1]: OIT (2019). Travailler sur une planète plus chaude, l’impact du stress thermique sur la productivité au travail et le travail décent.

[2]: OID (2024). Guide des actions adaptatives au changement climatique. Créer une toiture végétaliséé.

[3]: LYONPLUS. La métropole s’attaque aux îlots de chaleur en ville, 2018

[4]: OID (2024). Guide des actions adaptatives au changement climatique. Désimperméabiliser les sols.

[5]: Romm, J.J. (1999) Cool Companies – How the Best Businesses Boost Profits and Productivity by Cutting Greenhouse Gas Emissions. Washington DC and Covelo CA : Island Press.

[6]: Elzeyadi, I. (2011) « Daylighting-Bias and Biophilia: Quantifying the Impacts of Daylight on Occupants Health. » In: Thought and Leadership in Green Buildings Research. Greenbuild 2011 Proceedings. Washington, DC: USGBC Press.

[7]: ADEME (2018). L’arbre en milieu urbain, acteur du climat en région Hauts-de-France

[8]: ADEME (2018). Aménager avec la nature en Ville.

_________

(*) Aurélie Rebaudo-Zulberty est cofondatrice et dirigeante de N’CO Conseil, cabinet spécialisé dans la stratégie de durabilité, la performance ESG et le reporting extra-financier des entreprises et acteurs de l’immobilier. Experte des enjeux RSE, d’ISR immobilier et de réglementation européenne (CSRD, SFDR, Taxonomie), elle a auparavant été Directrice RSE de Gecina pendant cinq ans, où elle a piloté la stratégie et la performance extra-financière du groupe. Elle a également occupé plusieurs fonctions au sein de grands groupes tels que Veolia, Air France, Engie Solutions, Eiffage et Louis Vuitton.