OPINION. « Pourquoi l’avenir de la logistique urbaine passe par des plateformes verticales »

Par Vincent Sadé, Vice-Président, Capital Deployment – Prologis France (*)

Les hubs logistiques dans des zones industrielles situées à une dizaine de kilomètres des métropoles demeurent essentiels, mais ne suffisent plus à eux seuls à répondre aux attentes des consommateurs. Tendance lourde, la pénurie de foncier amène les propriétaires de plateformes de logistique urbaine à proposer autre chose : des structures verticales ou souterraines, tout en intégrant l’urgence climatique, c’est-à-dire en concevant des projets qui apportent une réduction significative de l’empreinte carbone par rapport aux standards. 

Loin de s’opposer aujourd’hui au commerce physique, le commerce électronique a engendré une demande accrue de stockage, mais aussi la nécessité de livrer sur le pas de la porte. Les sociétés occidentales évoluent désormais dans un monde phygital, de complémentarité entre les deux formats, avec une constante en toile de fond, valable pour tous les points de vente : approvisionner vite et bien des citoyens épris d’efficacité et de rapidité. Le défi est de taille, d’autant qu’avec un taux de pénétration de l’ordre de 15%, soit 10 à 15 points de moins qu’en Grande-Bretagne, la marge de progression du e-commerce reste considérable en France. L’irrésistible augmentation des ventes en ligne va de pair avec une tendance majeure : la hausse des besoins en logistique. Pour y répondre et plus largement pour faire face aux enjeux économiques, environnementaux et logistiques des villes (pollution, fluidification du trafic…), il est aujourd’hui nécessaire de rapprocher les plateformes des centres urbains pour améliorer la logistique du dernier kilomètre. 

Dans le même temps, la loi ZAN (zéro artificialisation nette) limite les possibilités de déploiements de nouveaux projets industriels, tandis que le e-commerce poursuit sa progression. De 1,4 à 1,9 million de m² d'entrepôts supplémentaires seront ainsi nécessaires chaque année en Europe pour pouvoir absorber cette croissance. 

Cet accroissement des exigences logistiques, combiné à la raréfaction des opportunités foncières, incite les acteurs du secteur à explorer de nouvelles approches parmi lesquelles la verticalité, particulièrement adaptée dans les zones urbaines denses.

Une réponse à la raréfaction des terrains et à l’enjeu environnemental

La verticalité présente il est vrai l’avantage de pouvoir superposer les plateformes. En d’autres termes, au lieu d’avoir 5 entrepôts occupant une superficie importante qui pourrait être utilisée à d’autres fins, il devient envisageable de concentrer les activités dans une zone clairement délimitée. Monter en étages offre aussi la possibilité d’accueillir différentes typologies de produits au même endroit et de mixer les usages, pour répondre à des besoins actuels et futurs.

Alors que de nombreux entrepôts sont actuellement implantés en seconde couronne, il apparaît aujourd’hui indispensable de les rapprocher des centres-villes, afin de réduire le recours aux poids lourds, de capter leurs flux dès leur entrée en ville, de diminuer la pollution et ensuite d’opérer un dispatching des livraisons avec des véhicules propres. 

Car contrairement à une idée reçue tenace, la logistique urbaine, avec des hubs au cœur des métropoles, y compris intramuros, contribue à limiter les flux de circulation – les gros porteurs ne font pas le tour des villes –, à livrer la ville de manière « fine » et, au bout du compte, à servir la totalité des activités économiques de cette dernière. Des entrepôts situés au plus près des villes permettent de mutualiser les entrées et de mieux organiser les flux au sein d’un périmètre plus restreint. 

Dès lors, des plateformes verticales peuvent répondre aux besoins de villes particulièrement denses comme Paris, où les difficultés de circulation persistent, mais aussi de métropoles plus étendues comme Barcelone, difficile à approvisionner en raison de sa situation géographique entre mer et montagne, ou Berlin, très longue à parcourir d’Ouest en Est.

Bousculer les idées reçues et co-construire l’avenir

Les entrepôts à étages sont devenus la norme au Japon et sont également répandus aux Etats-Unis. Pour autant, la perspective de hubs verticaux à proximité immédiate des villes et a fortiori dans leur enceinte est vectrice de nombreuses idées reçues en Europe, au premier rang desquelles le surcroît de circulation et de pollution, et la dénaturation du paysage… Pour dissiper cet a priori négatif, il est indispensable de bien choisir les lieux d’implantation des plateformes afin de ne pas générer de nuisances, ni altérer la qualité de vie des habitants. Comment ? En jetant son dévolu sur des quartiers dynamiques, fortement urbanisés et qui hébergent déjà des logements, des commerces ou encore des équipements culturels et/ou sportifs, tout en demeurant en capacité d’abriter des hubs  en vertu d’une planification territoriale favorable. Dans certaines communes limitrophes de Paris, l’évolution des usages urbains – marquée par la progression du résidentiel et des bureaux – a réduit la place dévolue à la logistique. Cela rend aujourd’hui nécessaire de repenser l’intégration de tels projets  au cœur même de la capitale, afin d’accompagner sa croissance économique tout en répondant aux attentes en matière de durabilité et de mobilité urbaine.

A cette fin, la meilleure option est de bâtir des plateformes verticales dans les métropoles sur des terrains inoccupés (une ancienne friche industrielle par exemple), le plus près possible d’un axe majeur de type anneau périphérique, le dos tourné vers celui-ci et idéalement raccordées au réseau ferroviaire.  De tous ces prérequis découle en effet une diminution appréciable des temps de trajet des poids lourds, avec des répercussions positives tant sur les coûts que sur l’environnement.

Alors que la hauteur de construction est aujourd’hui encore limitée dans de nombreuses zones du territoire, avec une réglementation qui vise à s’insérer dans le paysage sans trop s’élever, la doctrine émergente consiste plutôt à réduire le foncier ce qui, mécaniquement, suppose de construire en verticale. Pour ce faire, la législation devra cependant évoluer vers plus de souplesse, avec des PLU moins contraignants en la matière et sachant que les réglementations ICPE et incendie entrent actuellement en conflit. 

Enfin, les logisticiens devront de leur côté veiller à déployer des projets fondés sur le principe de planification des flux, pour éviter un surcroît de trafic malvenu, tout en favorisant le recours à des moyens de transport plus légers et écologiques. 

In fine, la construction de plateformes verticales représente une réponse à la fois innovante et pragmatique aux défis de la logistique urbaine, à plus forte raison lorsqu’elles font la part belle à l’automatisation et à l’intelligence artificielle, qui contribuent l’une et l’autre à accroître l’efficacité de ces entrepôts en optimisant les flux. Ces hubs permettent de répondre aux impératifs environnementaux, sociétaux et économiques, tout en contribuant à la transformation durable des villes. A Paris, la quinzaine olympique a légué un héritage concret en matière d’infrastructures urbaines durables, tout en démontrant la capacité des modes de transport doux à assurer efficacement un rôle de continuateurs de service,

une manne de possibilités pour accompagner la transformation logistique dont il serait dommage de se priver.

En investissant dans ces nouvelles infrastructures, les acteurs de la chaîne d’approvisionnement contribueront non seulement à une logistique plus performante, mais surtout à la transformation durable des villes. 

A bon entendeur !

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(*) Vincent Sadé est Vice-Président, Head of Capital Deployment pour la France. Il est en charge de diriger les activités de déploiement immobilier sur le marché français, incluant le développement, la gestion des investissements immobiliers, ainsi que l’entretien et le renforcement des relations clients. Titulaire d'un Master en Management (2005-2008) de l'EM Lyon, Vincent Sadé a débuté sa carrière en 2009 chez Hammerson en tant que gestionnaire d’actifs et d’investissement avant de devenir co-directeur du département Asset Management, Développement et Investissement. En 2017, il rejoint Klépierre, où il occupe successivement les postes de Directeur du Développement puis de Directeur Commercial pour la France & la Belgique, avant de rejoindre Prologis en juillet 2021.