Prêts immobiliers : gare aux effets pervers de la baisse des taux

Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier Empruntis.com, a le mérite d'être honnête : « Depuis février, nous annonçons que les taux ont fini de baisser - et nous nous trompions. Pour ne pas déroger à la règle, nous affirmons à nouveau qu'ils ne baisseront plus ! » Derrière la boutade, la réalité est plus inquiétante. La dégringolade des taux des prêts immobiliers, passés de 5,40 % en octobre 2008 (sur 20 ans) à 3,55 % aujourd'hui était difficile à prévoir et comporte en réalité de nombreux effets pervers.

À première vue, l'effet est évidemment bénéfique pour l'acquéreur : selon Empruntis, le coût total du crédit s'est réduit d'environ 10.000 euros en l'espace d'un an pour un emprunt de 150.000 euros sur 20 ans. Soit 13 % de moins. « Pour faire simple, cette chute permet de payer les frais de notaires », complète Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis.com.

Cette capacité d'emprunt supplémentaire n'est d'ailleurs pas étrangère au rebond des prix de l'immobilier depuis le début d'année.

Un gain de 18 m2

D'ailleurs, le « pouvoir d'achat immobilier », qui tient compte des taux et des prix s'est amélioré de 20 % en 2 ans. En termes de surface, pour des mensualités de 1.000 euros sur 25 ans avec 10.000 euros d'apport, la capacité d'achat est ainsi passée de 54 à 72 mètres carrés (par rapport à octobre 2008). Rappelons tout de même qu'en 1998, le même profil pouvait s'offrir un bien de... 132 mètres carrés !

Sauf que les taux finiront bien par remonter, peut-être dès le second semestre 2011. Déjà, la moitié des établissements bancaires ne baisse plus ses grilles de taux.

L'effet risque d'être immédiat. Si les prix de l'immobilier augmentent à nouveau, ne serait-ce que de 5 %, et que les taux restent stables, Empruntis.com a calculé que, sur 100 dossiers finançables aujourd'hui, 8 ne seraient plus acceptés par les banques. Si les taux remontent de 1 point (de 3,55 % à 4,55 % par exemple), le ratio de dossiers non finançables passerait à 27 %. Et même 36 % pour un 1,5 point ! Autant dire que le marché se gripperait immédiatement, à moins que les vendeurs, qui ne peuvent pas toujours reporter leur projet immobilier, ne revoient radicalement leurs prétentions.

L'autre facteur inquiétant concerne la production de crédits à l'habitat. Certes, ils ont bondi de 80 milliards d'euros en août 2009 à 125 milliards cet été - contre 150 milliards dans les années fastes (2006-2007). « Mais, dans les banques, entre 30 % et 35 % de ces prêts concernent de la renégociation de crédits », précise Geoffroy Bragadir. Ce qui ramène la production de nouveaux prêts « réels » entre 81 et 87 milliards d'euros.