Propriétaires bailleurs : la faible hausse des loyers n'incite pas à changer de locataire

Les investisseurs locatifs français auraient-ils intérêt à fidéliser leurs locataires ? Statistiquement, ils y auraient en tous cas tout intérêt. Si les loyers ont augmenté de 2,5 % en 2010, après une année 2009 stable, ils ont progressé de seulement 6,2 % depuis 2006, moins vite que les prix à la consommation (+ 7 %), selon les chiffres de l'Observatoire Clameur, paru ce mardi.

Autrement dit, et pour faire simple, il serait donc plus intéressant pour un propriétaire de garder son locataire et d'appliquer une revalorisation annuelle du loyer, indexée sur l'inflation, plutôt que de multiplier les locataires en augmentant le loyer entre deux baux. Une logique qui va à l'encontre des idées reçues car, pendant des années, les loyers ont grimpé plus vite que l'inflation, à un rythme parfois supérieur à 5 % par an (voir illustration). Et qui risque d'inquiéter les propriétaires de studios dans les quartiers étudiants, qui bénéficiaient jusqu'à présent de la fréquente rotation des locataires.

Inégalités selon les régions

Et ce d'autant plus si le propriétaire décide de relouer le bien sans faire de travaux : le loyer sera en moyenne de 0,3 % inférieur à celui du précédent locataire ! Et s'il décide de remettre aux normes le bien, le loyer n'augmentera que de 7,9 % aujourd'hui, contre 8,2 % en moyenne auparavant. Pour couronner le tout, le délai pendant lequel le bien se retrouve sans locataire s'est rallongé de 10,5 % entre 2008 et 2010, soit l'équivalent d'une semaine de loyer en moins.

La progression des loyers dits de marché (nouvelles locations et renouvellements de baux dans le parc privé) en 2010 doit toutefois être nuancée. Si la région Nord Pas-de-Calais progresse de 5,8 %, Poitou-Charentes baisse de 1,3 %. Les régions les plus chères ? L'Île-de-France (17,8 euros le mètre carré) et PACA (12,3 euros).

Paris, évidemment, est un cas particulier dans le domaine de l'immobilier. Les loyers atteignent 22,4 euros par mètre carré, mais montent jusqu'à 54 euros. N'en déplaise à Michel Mouillart, auteur de cette étude, ce dernier prix ne concerne pas seulement les « logements avec piscine dans les beaux quartiers de la capitale », mais aussi les studios de 9 mètres carrés situés dans tous les arrondissements, comme le prouve une simple visite sur un site Internet de petites annonces.

« Le marché est très disparate. Ce ne sont pas les mêmes marchés, les mêmes produits, les mêmes populations », conclut Michel Mouillart.