Immobilier : les villes pièges du nouveau Scellier

Aussitôt amélioré, aussitôt dénoncé. Tel est le triste sort du dispositif Scellier d'incitation à l'investissement locatif dans les logements neufs. Fin août, afin de coller au mieux à la réalité du marché - et éviter ainsi les dérives du « Robien » -, le gouvernement annonçait une baisse des plafonds de loyers de 14 % en zone B1 (villes de plus de 250.000 habitants) et B2 (plus de 50.000 habitants) et de 26 % dans la zone A (Île-de-France, Côte d'Azur, Genevois français).

Aujourd'hui, deux études pointent les limites de cette révision. Interrogé par « La Tribune », le constat de Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup consulting et auteur de la première étude, est sans appel : « Certes, dans nombre de villes, la révision a permis de réduire très sensiblement le risque pris par les investisseurs. Mais uniquement sur les petites surfaces. Elle ignore la grande diversité des secteurs et les écarts de niveau locatif selon le type de logement.

Pourtant, l'essentiel de la production de logements neufs en Scellier se compose de 2 et 3 pièces », déplore-t-il. Sur 100 villes, il estime ainsi que 4 présentent un risque pour l'acheteur d'un studio, mais 41 villes pour un 2 pièces et 100 villes pour une surface supérieure (voir illustration).

A contrario, reprend-il, « l'abaissement des loyers plafonds s'avère très pénalisant sur les micro-marchés porteurs d'une forte rentabilité pour les petites surfaces ». Bilan ? Selon Jean-Michel Ciuch, la nouvelle mouture du Scellier incitera les promoteurs à redéployer leur production sur des territoires secondaires pour préserver leurs marges, « car le foncier y est moins cher mais la demande locative passablement solvable ! ».

Certains départements, déjà frappés par le scandale des logements « Robien » vides, ont d'ailleurs préféré tirer sans plus attendre le signal d'alarme. C'est le cas de l'Agence départementale d'information sur le logement (Adil) de l'Hérault, un département où la loi Scellier représentait 80 % des logements neufs vendus sur les 9 premiers mois de 2010. « Le zonage est censé refléter la tension du marché et la cherté des loyers, rappelle Augustin Chomel, directeur général de l'Adil de l'Hérault. Or, l'analyse des loyers de marché montre que le niveau de tension des marchés locaux ne se confond pas avec le zonage en vigueur dans le département ». Dans l'Hérault, les loyers (hors charges) varient pour une maison individuelle de 7,7 euros le mètre carré près de Béziers, à 12,2 euros à Montpellier. Pire, « le dispositif Scellier intermédiaire, plus intéressant fiscalement, ne paraît pas présenter d'avantages déterminants ni pour la production de logements à loyers abordables, ni pour l'investisseur », assène Augustin Chomel. Exemple : pour un deux pièces loué au plafond autorisé, le loyer hors charges atteint 531 euros contre 522 pour le loyer médian des 2 pièces à Montpellier. Soit une différence de 1,7 % alors qu'un écart de 15 % est préconisé.

« L'investisseur n'y trouve pas non plus son compte. Car si le Scellier intermédiaire octroie 37 % de réduction fiscale sur 15 ans au lieu de 25 %, c'est au prix d'une rentabilité légèrement moindre, d'un besoin de trésorerie plus important, et d'une durée de détention plus longue. » La raison de ces incohérences ? « Les plafonds et le zonage sont fixés au niveau national. Or, découper la France en cinq zones homogènes aboutit à regrouper des marchés très disparates. Il faudrait associer les collectivités locales à l'élaboration des zones. »