Immobilier : jusqu'où ira la folie des prix parisiens ?

Paris brûle-t-il ? On pourrait le croire en regardant les chiffres des notaires sur l'immobilier francilien, publiés ce jeudi. Malgré une baisse du nombre de transactions, les prix au premier trimestre 2011 ont progressé de 5,6 % par rapport au trimestre précédent et même de 20,8 % sur un an, du jamais-vu depuis vingt ans ! À fin mars, les prix atteignent 7.780 euros le mètre carré. Et la barre des 8.000 euros serait, depuis, dépassée. D'après les indicateurs avancés des notaires, on pourrait même atteindre 8.500 euros le mètre carré en juillet prochain.

Cette folie des prix dans la capitale va à l'encontre de la tendance nationale, où le marché marque le pas (voir « La Tribune » du 8 avril 2011). L'indice des prix des logements anciens Notaires-Insee, publié également ce jeudi, fait d'ailleurs état d'une accalmie : à peine 1,5 % de hausse au premier trimestre 2011 par rapport au trimestre précédent. Le réseau Century 21 a même relevé des baisses trimestrielles dans 6 régions de France, dont 4 supérieures à 6 % (Alsace, Aquitaine, Midi-Pyrénées, Basse-Normandie).

Pouvoir d'achat en berne

Pourtant, Paris ne bénéficie pas d'une conjoncture plus favorable que le reste de la France, bien au contraire. Les prix ont progressé de 141 % en France entre 1998 et 2010, et de 185 % à Paris pour les appartements. Tandis que le revenu disponible des ménages, lui, n'augmentait que de 43 % sur la même période. Ajoutez à cela la récente remontée des taux de crédit, et on comprend pourquoi le pouvoir d'achat immobilier dans la capitale est en berne : pour une mensualité de 1.000 euros sur 25 ans, on peut acheter un 24 mètres carrés, soit 5 de moins qu'en octobre dernier (voir illustration) !

En réalité, la barre symbolique des 8.000 euros masque de fortes disparités. D'abord entre arrondissements : dans les Ier, IVe, VIe, et VIIe, les appartements coûtent plus de 10.000 euros le mètre carré (12.710 aux Invalides, 11.820 euros à École Militaire). À l'inverse, le mètre carré se négocie à 6.830 euros dans le XVIIIe, 6.380 euros dans le XXe et 5.970 euros dans le XIXe.

Les biens les plus prisés ? Les petites surfaces, de 20 à 30 mètres carrés. Et, à l'autre bout du spectre, les biens d'exception séduisent les étrangers qui représentent 8,5 % des acheteurs des biens supérieurs à 1 million d'euros.

Dans le reste de l'Île-de-France, la hausse est beaucoup plus modérée. Les logements anciens se sont appréciés de 3,3 % au premier trimestre par rapport au trimestre précédent (et de 13,6 % sur l'année). Les prix augmentent plus fortement en petite couronne (+ 2,8 %), alors que la grande couronne suit la tendance nationale (+ 1,5 %). Mais la Seine-et-Marne (77), par exemple, a presque stagné (+ 0,9 %), alors que les prix progressent le plus dans les Hauts-de-Seine (+ 3,5 %). Si l'on descend au niveau des villes, pas de surprise : les communes huppées ont le plus suivi le mouvement parisien, comme Versailles (+ 6,3 %), Courbevoie (+ 5,4 %) ou Vincennes (+ 5,1 %). Inversement, en grande couronne, pas moins de 7 villes, dont Cergy ou Étampes, sur les 20 citées sont en baisse. Argenteuil affiche même un ? 26 % sur un trimestre !

Ces premières baisses préfigurent-elles un retournement de la conjoncture à Paris ? Les notaires nient l'existence d'une bulle mais reconnaissent que la situation est tendue : « Les vendeurs vont devoir revoir leurs prétentions, sinon on va au-devant d'un blocage du marché », pronostique Frédéric Dumont, notaire à Montreuil. Le nombre de transactions a d'ailleurs déjà chuté au premier trimestre de 12 % par rapport à l'année dernière (voir ci-contre). Pour être vraiment fixé, il faudra attendre la rentrée de septembre.

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