Les prix de l'immobilier montent facilement mais ils peinent à redescendre », professe Jean Philippe Cotis, directeur général de l'Insee. Selon une enquête Insee Première présentée mardi 17 mai, les prix de l'immobilier ont plus que doublé entre 1998 et 2010 : ils se sont appréciés de 141 % en France, et de 185 % à Paris pour les appartements (voir illustration). En parallèle, le revenu disponible des ménages n'a augmenté lui d'à peine... 43 %. Malgré ce gouffre entre les prix et les revenus, l'Insee ne voit pas de bulle spéculative à l'horizon. Car, selon Jean Philippe Cotis, le marché immobilier français reste unique en son genre.

« En France, on ne note pas une envolée de l'investissement dans l'immobilier, qui aurait pu justifier une embardée et une correction des prix comme celle constatée dans les pays anglo-saxons ou en Espagne après la crise », assène-t-il. En clair, les prix correspondent à une rareté, voire à une pénurie d'offre. « On est davantage du côté de la sphère réelle de l'économie », complète-t-il, rassurant. Une analyse diamétralement opposée de celle publiée le mois dernier par le Centre d'analyse Stratégique (CAS), rattaché au cabinet du premier ministre. Selon lui, la hausse des taux d'intérêt depuis le début de l'année 2011 pourrait au contraire favoriser l'apparition d'une bulle sur le marché immobilier français. Une bulle qui serait entretenue par les propriétaires, qualifiés « d'immunisés » contre l'augmentation (ils achètent plus cher mais ils vendent également leur bien plus cher) mais qui mettrait les primo accédants sur le bas-côté.

Si cette bulle venait à éclater, les dégâts en seraient toutefois limités, car, contrairement au marché américain par exemple, l'endettement des ménages reste raisonnable. Enfin, le CAS pointe les dangers de la politique immobilière actuelle : « Dans les zones tendues, où le foncier est rare, il faut se demander si une subvention de la demande ne risque pas de conduire à une augmentation du prix », détaille le document, qui évoque, sans le dire, le nouveau Prêt à taux zéro.

En attendant, les premières baisses apparaissent depuis peu. Bulle ou pas ? Réponse dans quelques mois, car le marché immobilier passera au révélateur de la hausse des taux.