Evolution des prix des logements déconnectée de celle des loyers

Les prix des logements en France ont connu depuis 15 ans une évolution déconnectée de celle des loyers. C'est le constat fait par le Centre d?analyse stratégique (CAS) a pour mission d?éclairer le gouvernement dans la mise en ?uvre de ses orientations stratégiques économiques et sociales.

Les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen. La dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l?élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements. Ce mouvement n?est pas homogène sur le territoire et entre les différentes catégories de revenus. En revanche, les prix d?acquisition ont doublé et cette hausse généralisée ne semble pouvoir être expliquée que marginalement par l?augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de construction.

La croissance relativement modérée des loyers infirme l?hypothèse d?une pénurie généralisée de logements. En revanche, la rareté du foncier dans les zones les plus demandées contribue probablement assez fortement à la hausse des prix. Cette hausse a aussi été favorisée par l?amélioration de la capacité d?emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable, qui alimente la demande.

Si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d?intérêt, il semble aujourd?hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français. Il n?est pas impossible que cette surévaluation soit confortée par les ménages déjà propriétaires qui sont en quelque sorte ?immunisés? contre l?augmentation, tandis que les nouveaux entrants connaissent plus de difficulté.

Dans l?éventualité où une telle bulle viendrait à se dégonfler, ses effets néfastes pourraient néanmoins être relativisés, d?une part parce que l?endettement des ménages reste limité et d?autre part parce que le secteur de la construction n?est pas hypertrophié en France, contrairement à la situation qui prévalait en Irlande ou en Espagne avant 2008.