Immobilier d'entreprise (3) - Le marché des grands entrepôts en France

Un marché soutenu par le désir des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers : le décalage entre les bonnes performances du marché français et la dégradation du climat économique est pour partie imputable au délai de réalisation de transactions initiées depuis plusieurs mois. Mais il tient également à la volonté des utilisateurs d'accélérer la rationalisation de leur immobilier. Ainsi, le vif appétit des chargeurs et des prestataires pour de grandes plateformes neuves ou récentes bien situées ne s'est pas démenti, confirmant l'importance d'une localisation au plus proche des grands axes de communication pour réaliser d'indispensables économies de transport.

L'augmentation de la part des quatre pôles de la dorsale Nord-Sud : les quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille) demeurent les plus prisés, au détriment de secteurs moins adaptés aux stratégies d'optimisation des utilisateurs. Passée de 72 % en 2010 à 77 % en 2011, leur part dans la demande placée en France s'est accrue du fait des bonnes performances de pôles qui avaient marqué le pas en 2010, comme Marseille (200 000 m² placés) ou Lille (360 000 m² placés). Mais l'Ile-de-France reste le premier pôle logistique de l'Hexagone. Avec 820 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2011, la demande placée y enregistre une augmentation de 4 % par rapport à 2010 et de 28 % par rapport à la moyenne de la demande placée des dix dernières années.

Une décrue de l'offre disponible : totalisant 3,5 millions de mètres carrés disponibles en France à la fin de 2011, le volume de l'offre a diminué de près de 15 % sur un an. Les régions de Paris et de Lyon représentent la moitié de ce volume, tandis que la reprise de la demande dans les marchés lillois et marseillais y a sensiblement réduit le nombre d'opportunités. Le vif appétit des utilisateurs pour des bâtiments leur permettant de rationaliser leur outil immobilier a de fait entamé le stock d'offres neuves - absorption toutefois limitée par un nombre important de clés-en-mains - mais également contribué à l'écoulement des bâtiments de seconde-main répondant aux normes. Surtout, liée à la prudence des investisseurs et à d'évidentes difficultés de financement, l'absence de reprise des lancements de projets en blanc a contribué au net ralentissement du rythme des livraisons dans l'Hexagone.

Une stabilisation des loyers faciaux : en 2011, la stabilité des valeurs locatives est restée la règle avec un loyer prime toujours légèrement supérieur à 50 ?/m²/an en Ile-de-France. Les exigences d'utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers continuent de fait de peser sur l'évolution des conditions de négociation avec les bailleurs, d'autant que la réforme de la taxe sur les bureaux, étendue aux locaux de stockage et aux surfaces de stationnement, a sensiblement alourdi la fiscalité immobilière. Désireux de limiter la vacance de leurs biens, ces derniers consentent d'importantes mesures d'accompagnement, sous la forme, principalement, de franchises de loyer comprises en moyenne entre 1,5 et 2 mois par année d'engagement.

En 2012 les incertitudes du climat économique pèseront sur les besoins de stockage des entreprises. Quelques facteurs soutiendront toutefois l'activité. Désireux de chercher de nouveaux relais de croissance, de grands prestataires investiront davantage le champ du e-commerce et la distribution de produits à haute valeur ajoutée. Cette tendance ne sera pas sans effets sur l'évolution de la demande des utilisateurs et de l'offre de nouveaux entrepôts, reflétant l'essor d'une logistique plus sophistiquée. Mais la mise en place de schémas de distribution plus complexes ne remettra pas en cause les fondamentaux du marché français. Priorité absolue des utilisateurs, l'optimisation des coûts logistiques confirmera ainsi l'importance de charges maîtrisées et d'une excellente desserte dans le succès d'un site.