Copropriétés : quels sont les points à négocier dans un contrat de syndic ?
Bruno Dhont, directeur de l'Assocation des responsables de copropriété (ARC)
Bruno Dhont, directeur de l'Assocation des responsables de copropriété (ARC)
Depuis la libération des prix, il y a vingt-cinq ans, les syndics de copropriété appliquent des honoraires de base faibles et s'arrangent pour facturer au prix fort un certain nombre de prestations supplémentaires.
Il existe quelques points sur lesquels il faut être particulièrement vigilant et particulièrement intransigeant dans la négociation. D'abord, dans 8 contrats sur 10, la tenue de l'assemblée générale est comprise dans le forfait de base mais uniquement aux heures ouvrables. Tenues généralement en soirée, elles seront facturées en plus. Il suffit donc de faire insérer une clause dans le contrat pour préciser que l'AG sera assurée de 19 à 21 heures par exemple sans supplément. Idem pour la réunion du conseil syndical précédent l'assemblée générale annuelle. Autre frais anormaux souvent constatés : les « tirages » (photocopies) dont le forfait peut atteindre 20 à 35 euros par an et par lot (7 à 10 fois plus que le coût réel) et les frais de relance : 10 euros la lettre simple, 30 avec accusé de réception. On peut faire réduire la facture de moitié sur ces postes.
Jusqu'à 35% de frais en trop
Par ailleurs, les copropriétaires doivent exiger un compte séparé, tout en refusant de payer l'éventuel surcoût sur les honoraires de base pour cette « prestation » obligatoire. Le syndic doit aussi s'engager à gérer et conserver toutes les archives (décret du 17 mars 1967 modifié). Les prestations supplémentaires prévues à ce titre ne sont pas justifiées, de même qu'un contrat passé avec un archiveur. Voilà pour certains des principaux abus. Mais les syndics rivalisent d'imagination pour augmenter leurs honoraires de façon indirecte : forfaits administratifs, Internet, etc. Ils peuvent représenter jusqu'à 35 % des honoraires de base.
Bruno Dhont, directeur de l'Assocation des responsables de copropriété (ARC)
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