Quelle est la fiscalité appliquée aux SCPI ?

Les SCPI sont des produits de « pierre-papier » qui investissent dans des immeubles et reversent les loyers aux détenteurs de parts. Elles permettent de bénéficier des mêmes avantages qu'en achetant en direct de l'immobilier mais avec un ticket d'entrée moindre, une facilité de gestion puisque c'est la société de gestion qui se charge de tout et une mutualisation des risques. Sur le plan fiscal, il convient de distinguer les SCPI de rendement des SCPI fiscales.

Pour les SCPI classiques, dites de rendement, deux fiscalités coexistent : une à caractère patrimonial, l'autre à caractère professionnel. Dans le premier cas, l'investisseur doit inscrire les revenus de la SCPI dans ses revenus fonciers lors de la déclaration d'impôt sur le revenu. En imputant les intérêts d'emprunt, en cas d'achat à crédit des parts en pleine propriété.

Passif déductible

À noter : les parts de SCPI sont assujetties à l'ISF et le crédit constitue un passif déductible. Du coup, le démembrement de propriété offre une optimisation fiscale : la nue propriété de parts n'est pas un actif taxable alors que le crédit contracté pour l'acquérir est un passif déductible.Lorsque la souscription de SCPI est réalisée à titre professionnel, deux fiscalités s'appliquent là aussi. Pour les commerçants et professions libérales, les SCPI suivent le même régime que les autres revenus professionnels. Si la souscription est réalisée par la société, les revenus suivent le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux et sont donc soumis à l'impôt sur les sociétés. La démarche diffère pour les « SCPI fiscales ». Elles ne sont investies qu'en biens immobiliers d'habitation offrant déduction fiscale (lois Scellier, Malraux, Censi Bouvard...).