Immobilier de bureaux : Marseille, victime de son succès ?

Les grues et les chantiers ont beaucoup occupé le ciel et les rues marseillaises. La requalification de la ville, les projets de renaissance ou tout simplement nouveaux ont redessiné la physionomie et l'offre en bureaux de Marseille.

Il faut dire que la politique d'attractivité menée par les institutionnels notamment - le Brexit a été une occasion mais pas seulement - Provence Promotion en tête, vont dans le sens de faire de Marseille une ville qui attire les entreprises. A cela s'ajoute aussi les déménagements et les besoins d'extensions des acteurs locaux. Un tout qui crée donc la tendance du marché.

Le neuf ne comble pas les demandes

Un marché qui s'est plutôt bien comporté, si l'on s'en réfère aux données publiées par BNP Paribas Real Estate. Ainsi la demande placée a atteint 139 000 m2 en 2019 et cela sur l'ensemble du territoire métropolitain, comprendre Marseille et Aix-en-Provence, ce qui constitue une hausse de 10 %.

Une conjoncture au beau fixe qui, regardée dans le détail, pointe déjà ce qui risque de ne pas aller. Ainsi les transactions dans le neuf sont en recul de 24 % avec 33 000 m2 concernant la première main, alors qu'en seconde main, ce sont 105 000 m2 qui ont trouvé preneur.

Une situation que Nicolas Treich, le directeur en charge des transactions pour le groupe explique par une consommation du neuf qui se veut supérieure à ce qui est produit. Tous les demandeurs ne pouvant être servis, c'est donc assez logiquement que certains se tournent vers la seconde main. "Cela fait deux ans que le volume de seconde main poursuit une tendance haussière, ce qui fait le bonheur de quelques immeubles venant combler le manque de surface disponible".

Une tendance qui risque de durer, car comme le souligne Nicolas Treich, les opérations nouvelles n'ont pas été nombreuses en 2019 ce qui ne va pas évidemment, suffire, à combler les attentes. "Seuls restent 40 000 m2 d'immeubles neufs sur l'ensemble de la métropole dont 13 000 m2 à Marseille ce qui constitue le chiffre le plus bas depuis 10 ans. Et il n'y a pas de relais de croissance qui permettrait d'alimenter le marché. Le tout risque de peser aussi sur la seconde main".

A Aix-en-Provence, c'est tout l'inverse. Longtemps resté sans offre neuve disponible, le marché aixois est désormais doté d'un potentiel qui permet au neuf d'être en progression. Au total, 49 000 m2 ont été placés ce qui est effectivement mieux que les 42 000 m2 placés en 2018. "Les signaux sont au vert, d'autant que de nouvelles opérations vont alimenter le marché", considère Nicolas Treich.

Autre élément à considérer pour jauger de l'attractivité d'un marché, celui du nombre de transactions de plus de 1 000 m2. Elles ont été au nombre de 24 sur l'ensemble du terrain de jeu métropolitain, 15 s'étant conclues à Marseille et 9 à Aix-en-Provence.

L'impasse ?

Si le bilan donne une certaine image à un instant T, que dit-il des douze mois à venir ? "Aucun m2 ne sera livré en 2020", appuie Nicolas Treich. Il faudra attendre très exactement le second trimestre pour voir une opération de 11 000 m2 prendre forme. Puis il faudra patienter jusqu'en 2021. Mais, en embuscade, se trouvent tous les preneurs potentiels n'ayant pas trouvé surface souhaitée qui se ne laisseront aucune autre opportunité passer. Ce qui peut aider cependant, c'est "l'appétit des institutions publiques qui devrait se calmer, étant donné le contexte électoral". Tous les espoirs se portent sur Euromed II, qui est "le quartier d'avenir de Marseille". Euromed I va, de son côté, en profiter pour rénover quelques uns de ses immeubles. "Les secteurs périphériques retrouvent leur allant et des utilisateurs", commente Nicolas Treich. Si Marseille, et plus largement la métropole, confirme son attractivité - ce qui est bon pour l'économie - il ne faudra pas non plus que le manque d'offres neuves dure trop longtemps. Car pour le coup, cela pourrait bien peser dans la balance des choix des investisseurs, contraints d'aller investir... ailleurs. "Il est important d'anticiper davantage, plutôt que d'agir en réaction", confirme Nicolas Treich. Et d'éviter ainsi les creux du marché. Pas vraiment favorables pour aider les opérations séduction...