Mis en place en août 2015 à Paris, l'encadrement des loyers - une mesure qui est sur le point d'être lancée à Lille - n'a pas réduit la proportion de loyers abusifs dans la capitale, mais il en a réduit le niveau. En effet, un quart des loyers des locataires qui ont emménagé lors du deuxième semestre 2015 restent au-dessus du loyer de référence majoré, déterminé par un décret de la loi Alur du 24 mars 2014. C'est la même proportion qu'« avant la mise en place du dispositif (1er janvier au 31 juillet 2015) », note l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).
Sans surprise, les dépassements des loyers plafonds touchent en grande majorité les studios. Ainsi, 37% des logements d'une pièce ont affiché un loyer supérieur au plafond sur la même période, contre près de 22% pour les deux et trois-pièces et seulement 12% pour les quatre-pièces et plus. « Parmi les logements d'une pièce, ceux de moins de 20 m² ont un loyer dépassant le plafond dans 3 cas sur 4, alors que les plus de 20 m² ne sont que 16% dans cette situation, une part proche de celle des 2 et 3-pièces », précise l'Olap.
Baisse de 40 euros en moyenne des loyers abusifs
En revanche, ces loyers trop élevés ont été réduits en moyenne depuis l'instauration du dispositif « d'environ 40 euros par mois », relève l'Olap. Une (petite) victoire pour les locataires qui paient des loyers exorbitants. L'encadrement des loyers touche donc partiellement son but : s'attaquer aux loyers abusifs. Mais il reste encore un travail important à mener pour que tous les propriétaires de mettent en conformité avec la loi.
Surtout, ce phénomène de baisse relative des loyers trop élevés est la résultante de compromis entre les propriétaires et les locataires qui ne veulent pas se lancer dans une procédure administrative à l'issue incertaine; mais aussi de l'application des « compléments de loyers », une niche dont les propriétaires bailleurs profitent pleinement pour dépasser le loyer plafonné.
En effet, les dépassements de loyers majorés « ne traduisent pas nécessairement un non respect de la loi et peuvent résulter de l'application d'un complément de loyer », explique l'Olap. Ainsi, certains propriétaires se sont concrètement mis en règle avec la loi en baissant le loyer de leur locataire, mais ont justifié dans un second temps un complément de loyers par des caractéristiques de localisation ou de confort supérieures du logement loué.
Une mesure qui touche partiellement son but
Visiblement, les bailleurs profitent à fond de cette brèche ouverte dans la loi Alur: sur l'ensemble des logements dont le loyer dépasse le plafond de référence, le complément de loyer s'élève en moyenne à ... 186 euros par mois d'août à décembre 2015, soit 16% du loyer total (hors charges). Ce complément est plus important pour les 1 pièce (19% et 134 euros) que pour les 2 pièces (15% et 185 euros) et les 3 pièces (14% et 230 euros).
Bref, la mise en oeuvre de l'encadrement des loyers reste imparfaite. Pour l'année 2016, une simulation de l'Olap permet d'estimer que « 18% du parc (67.500 logements) a un loyer situé au-dessus du plafond et 6% (21.500) un loyer en dessous du plancher ». Selon l'organisme, en année pleine, l'encadrement des loyers devrait concerner potentiellement plus du tiers des logements chaque année: 20 % de nouveaux emménagés et près de 16 % de baux arrivant à expiration dans l'année. De quoi réduire des loyers qui souvent pèsent très lourd sur le budget des locataires, et qui ont pour effets pervers de réduire significativement leur capacité à épargner et à consommer autre chose que de l'immobilier.
(Avec AFP)
