« On sous-estime la situation dans laquelle on se trouve. Chacun sait qu'il y a des possibilités, mais pas de formule magique. La réalité est encore plus noire : il y a un très grand problème de mal-logement ». A quelques jours de la présentation du projet de loi Elan (Evolution du Logement et aménagement numérique) en conseil des ministres, mercredi prochain, censé provoquer un choc d'offre dans le secteur de l'habitat, le secrétaire d'Etat à la Cohésion des territoires, Julien Denormandie, ne cache pas l'état d'urgence dans lequel se trouve la France.
Invité de Paris Ile-de-France Capitale Economique mercredi 28 mars, il a tapé du poing sur la table : certes, 2017 aura été une année record pour la construction de logements neufs en France, avec 500 000 octrois de permis de construire mais « c'est le même chiffre que dans les années 1980 quand il y avait douze millions d'habitants en moins, et moins de familles monoparentales ».
Bien décidé à parler vrai aux professionnels du secteur, Julien Denormandie se dit « frappé » par le manque de méthode :
« on ne s'est jamais demandé si les intérêts des uns et des autres étaient alignés. Essayons juste d'avancer dans le bon sens ! »
Le nouveau Graal des acteurs de la promotion immobilière
A l'écouter, il faut passer d'une obligation de moyens à une obligation de résultats : « le Code de la construction, c'est 2 600 pages ! Il est prescripteur alors qu'il faut laisser la liberté d'innover. C'est le problème de fond ! Il y a encore de la simplification à faire ! » pour libérer la construction.
Justement, le projet Elan vise à remettre en cause une partie des normes qui bloquent le secteur du bâtiment : normes environnementales, normes sociales, obligations d'accessibilité, permis de construire, la réglementation sans doute nécessaire n'est pas adaptée à un pays qui souffre d'un sous-investissement chronique dans le logement.
La solution, ce peut être la réversibilité, c'est-à-dire la transformation de bureaux en logements, nouveau Graal des acteurs de la promotion immobilière qui gèrent des stocks de bureaux vides. 4 millions de mètres carrés en Île-de-France, dont 750.000 rien qu'à Paris : le volume des bureaux vacants en région francilienne, souvent « obsolescents et ne répondant plus aux standards » dixit le cabinet du ministre de la Cohésion des territoires est un gisement qui ne demande qu'à être exploité.
Pour le président de La Française, Xavier Lépine, qui cite Mark Twain :
« c'est avec les vaches sacrées qu'on fait les meilleurs hamburgers ».
Selon lui, plus on fera de réversibilité, mieux ce sera tant les besoins sont énormes.
5.000 à 10.000 logements d'ici à 2022
Les promoteurs commencent à s'y mettre, à l'image d'Icade et de son directeur général Olivier Wigniolle qui affirme être aujourd'hui le plus grand opérateur dédié, avec 800 transformations en cours en Île-de-France, dont 300 dans le Grand Paris, et 2 000 en projet. Bernard Michel, président de Gecina, a réalisé pour sa part deux opérations à Paris pour en faire des résidences étudiantes.
Julien Denormandie le reconnaît :
« pour beaucoup d'acteurs, il était plus intéressant d'avoir dans son bilan un bureau vacant qu'un logement. Au final, la question est de savoir comment faire en sorte que cela coûte moins cher et augmenter la rentabilité ».
Le représentant du Gouvernement a donc signé à cette occasion une charte avec les promoteurs Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Compagnie de Phalsbourg, La Française, Emerige, Gecina, Spie Batignolles, Icade, Kaufman & Broad et Novaxia, afin de trouver 500 000 m² de bureaux d'ici à 2020 et d'en faire 5.000 à 10.000 logements d'ici à 2022.
La loi Elan doit apporter un début de réponse, en octroyant un bonus de constructibilité afin d'aider les opérateurs à atteindre l'équilibre économique. Elle pourrait aussi créer une nouvelle catégorie d'immeubles de moyenne hauteur pour faciliter la réversibilité et enfin, autoriser la contractualisation avec les foncières.
Le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, et son secrétaire d'Etat Julien Denormandie doivent enfin réunir les établissements publics fonciers (EPF) et les établissements publics d'aménagement pour libérer davantage de foncier et inciter les communes à prendre des engagements ainsi que des objectifs précis
