Logement neuf: les raisons des chiffres records en Île-de-France

Publié le 08 mars 2017 à 15:18 - Mis à jour le 13 décembre 2024 à 02:44

Vue panoramique de Paris avec la Tour Eiffel et la Tour Montparnasse en arrière plan (immobilier, immobilier anciens, appartement, location)

CC0 Public Domain

Jamais, depuis les années 1970, autant de mises en chantier de logements n'avaient été enregistrées en Île-de-France. La contexte global est hyper favorable.

L'activité sur le marché du logement neuf en Île-de-France atteint des niveaux records. De février 2016 à janvier 2017, les mises en chantier de logements sont en hausse de 18 % sur un an à 71.000 unités. Mieux encore, environ 91.000 autorisations de construire - soit une hausse de près de 23 % sur un an ! - ont été délivrées. Un niveau « jamais vu depuis les années 1970 », indique Isabelle Derville, directrice régionale et interdépartementale adjointe de l'équipement et de l'aménagement d'Île-de-France. Signe, aussi, que l'activité de l'immobilier résidentiel francilien devrait être soutenue dans les mois à venir. En fait, quasiment à elle seule, la région capitale tire la croissance du secteur du logement neuf en France. Cette dynamique s'est installée au second semestre 2015 et, depuis, les mises en chantier et les permis de construire connaissent des taux de croissance à deux chiffres. De quoi résorber en partie la mauvaise période 2006-2013, qui a vu le nombre de résidences principales franciliennes augmenter de seulement 31.500 unités en moyenne chaque année, soit l'un des rythmes les plus faibles depuis l'après-guerre.

Acteurs publics et privés tirent dans le même sens

Jusqu'en 2015, la production de logements était bien inférieure aux besoins réels de la population estimés à 70.000 nouveaux logements par an. De fait, la crise du logement en Île-de-France n'a pu que s'accroître ces dernières années. Ainsi, l'urgence de la situation a provoqué une prise de conscience collective. Acteurs privés comme publics tirent désormais dans le même sens en Île-de-France.

Il y a d'abord un projet de long terme dont l'Etat est moteur, le Grand Paris, qui décuple l'attractivité de la région. Grâce notamment aux chantiers du Grand Paris express qui prévoit de doubler la taille du métro parisien sur le territoire de l'agglomération parisienne grâce notamment à quatre lignes supplémentaires, et qui va permettre de créer 68 nouvelles gares, ce sont 30 milliards d'euros d'investissements publics qui vont être engagés dans les 15 prochaines années. Or, autour des gares notamment, l'aménagement est déjà un enjeu majeur et de multiples constructions de logements sont prévues. Au total ce méga projet devrait générer a minima 60 milliards d'euros de PIB supplémentaires à long terme pour la région Île-de-France, voire plus de 100 milliards d'euros selon des hypothèses les plus optimistes, soit une hausse à terme du PIB francilien de 10 à 15 points.

Les pouvoirs publics hyperactifs

Les chiffres records sur le marché du logement neuf dans la région capitale sont aussi dû au nouveau cadre législatif beaucoup plus favorable à la construction de logements : il y a d'abord eu la loi sur la mobilisation du foncier public, « qui a permis la cession ces derniers mois de 23 terrains pour le démarrage de 6 .600 logements, dont plus de la moitié sont des logements sociaux », indique Isabelle Derville. Elle salue également l'action de l'établissement public foncier d'Île-de-France, qui sous l'impulsion de la nouvelle majorité régionale intensifie son action en stockant, acquérant et cédant du foncier, le tout pour la production récemment lancée de 9.500 logements. Par ailleurs, la politique d'encouragement des maires bâtisseurs (33,5 millions d'euros leur ont été délivrés en 2015) aurait également eu un effet bénéfique sur le secteur du logement neuf. Enfin, la vague de simplification des documents d'urbanisme commence à porter ses fruits. La réforme du règlement du Plan local d'urbanisme (PLU) prend notamment mieux en compte les diversités locales et donne plus de flexibilité aux maires pour s'adapter.

En outre, le monde du logement social a obtenu auprès des pouvoirs publics de nouvelles aides financières. Le 31 mai 2016, le gouvernement a notamment lancé un dispositif financier pour soutenir la production de logements sociaux (qui représente environ la moitié de la production nouvelle en Île-de-France). La Caisse des dépôts a ainsi débloqué une enveloppe de 2 milliards d'euros de prêts de long terme. Un fonds pour la création de logements locatifs pour les classes moyennes, particulièrement pertinent en première couronne parisienne, a également été lancé par une filiale de la Caisse des dépôts. Il permet notamment de faire revenir les investisseurs institutionnels sur le marché du logement à grands coups d'avantages fiscaux. Bref, de multiples freins à la production de logements ont été supprimés.

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Coup de pouce du gouvernement

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En parallèle, du côté de la demande, beaucoup de mesures de soutien ont été mises en œuvre. Au-delà du niveau des taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers historiquement bas (ils ont atteint 1,31 % en moyenne en novembre 2016 selon l'Observatoire Crédit Logement /CSA), les pouvoirs publics ont pris des mesures pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Concrètement, le gouvernement a dans un premier temps fait revenir les investisseurs particuliers grâce au dispositif Pinel, mis en place fin 2014, qui donne la possibilité aux investisseurs de louer à leurs ascendants et à leurs descendants sur des durées modulables (6,9, 12 ans) tout en bénéficiant d'un avantage fiscal. Et dans un second temps, pour soutenir les achats des ménages primo-accédant, l'exécutif a élargi début 2016 le périmètre du prêt à taux zéro dans l'immobilier neuf. Ainsi, les deux moteurs du marché du neuf (investisseurs et ménages accédant) sont repartis à la hausse. Et l'immobilier francilien en a été l'un des principaux bénéficiaires.
Bref, voilà un secteur mature de l'économie qui va fort. Et c'est assez rare pour être souligné en ces temps où la stagnation des taux de croissance s'installe durablement dans les économies occidentales.

Mathias Thépot