Comment les assureurs vont faire du crédit immobilier

Les assureurs ont des liquidités à investir. Les banques vont en avoir moins  dans l'avenir de disponibles pour accorder des crédits, compte tenu des niveaux d'exigences de la nouvelle réglementation prudentielle Bâle III. Leur capacité à prêter, et en particulier des prêter à long terme va être amoindrie. Or, 141 milliards d'euros de prêts d'immobilier commercial arrivent à échéance en 2012 en Europe, dont 15% en France. Autant dire que des empruneurs vont se trouver confronter à de gros besoins de financement.

Partant de ce constat, la société de gestion de l'assureur Groupama a annoncé le 19 avril qu'elle se lançait dans le financement direct de prêts.  Les nouvelles exigences en fonds propres pour les banques (Bâle III) et pour les assureurs (Solvabilité II) "sont les deux meilleurs amis des fonds de prêts directs à l'économie", a estimé Jean-marie Catala, directeur général délégué de Groupama AM.

Un fonds de 400 millions d'euros pour des crédits immobilier

Plus précisément un fonds, créé en partenariat par Groupama Asset Management avec Acofi, une petite société de gestion et services financiers, a commencé à collecter des capitaux, notamment auprès d'institutionnels comme les assureurs, afin de financer des projets d'immobilier de bureaux en France.  Ce fonds commun de titrisation (FCT) baptisé Predirec Immo 2019 se fixe le seuil à atteindre à 400 millions d'euros, d'ici juin prochain.

D'ores et déjà, les deux partenaires Groupama AM et Acofi avouent plancher sur d'autres projets de fonds pour financer les collectivités locales , les entreprises ou les LBO (rachat de sociétés par endettement avec effet de levier). "Pour l'instant, nous sommes prudents et commençons par du prêt à de l'immobilier de bureaux de bonne qualité, dont nous sommes sûrs du collatéral [les garanties apportées, NDLR]", a cependant nuancé Jean-Marie Catala.

Le montant du prêt financé par Predirec Immo 2019 ne devra pas dépasser 65% de la valeur du bien. Ce fonds a l'ambition de prêter conjointement avec un ou deux partenaires de type bancaire sur chaque projet. La durée moyenne des prêts sera de 6 à 7 ans.

Un investissement à rentabilité élevée

Les investisseurs qui souscriront au FCT toucheront une rémunération variable (taux Euribor 3 mois plus 150 points de base) à laquelle pourrait s'ajouter un "boni de liquidation" en fin de vie du fonds, en 2019. Il a ajouté que l'investissement serait réalisé sur une période de 18 mois et devrait porter à 90% sur le marché primaire des prêts et pour 10% sur le marché secondaire. "Nous voulons participer aux détails du montage c'est-à-dire à la phase de sélection, des audits techniques et de négociation", a dit Thibault de Saint Priest,  associé gérant de Acofi, en ajoutant que, y compris sur le marché secondaire, le fonds s'assurerait de la qualité du bien financé en particulier d'un flux de loyers couvrant au moins 1,7 fois les intérêts. Il a estimé qu'il y avait de "vraies opportunités dans les régions".

Même si elle est rentable, cette formule comporte un inconvénient de taille : "cette classe d'actifs n'est pas liquide", souligne Jean-marie Catala, par opposition à d'autres actifs comme les emprunts d'Etat par exemple. Mais elle présente l'avantage d'avoir un faible impact sur le ratio de solvabilité dans le cadre des normes solvabilité II qui vont s'appliquer à l'assurance d'ici 2014 et de n'être quasiment pas volatile, ce qui pourrait séduire les assureurs, clairement ciblés par ce produit.

Bâle III et Solvabilité II favorisent le "shadow banking"

C'est finalement tout le paradoxe de la réglementation prudentielle Bâle III pour les banques et Solvabilité II pour les assureurs, qui ont pour effet ricochet de favoriser le développemehnt du "shadow banking" dont ce fonds commun de titrisation Predirec Immo 2019 est un parfait exemple. Il fera du financement à crédit d'opérations immoblières à la place des banques, sans être soumis à la réglementation bancaire.