Les foncières se désendettent, la Bourse applaudit

Les sociétés immobilières cotées françaises multiplient les initiatives pour réduire leur endettement et présenter des ratios plus flatteurs vis à vis des investisseurs. Ceux-ci ne sont pas ingrats et reviennent vers ces valeurs qui présentent pourtant encore d'assez lourdes décotes par rapport à leur valeur d'actif.
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Les investisseurs et analystes exigent des ratios de LTV (Loan to value), c'est-à-dire des niveaux d'endettement par rapport à la valeur d'actifs des foncières, qu'ils soient inférieurs à 55% pour s'intéresser à ces entreprises? Qu'à cela ne tienne, toutes ces sociétés multiplient les initiatives depuis près de deux ans pour les satisfaire. Et les résultats sont là. Grâce à des opérations souvent bien menées avec leurs banquiers, plusieurs foncières viennent ainsi d'annoncer une série de refinancement permettant soit de repousser dans de meilleures conditions le remboursement de leur dette, soit de réduire simplement la masse de leur endettement.

Un contexte de taux favorable pour refinancer sa dette

La Société La Tour Eiffel, spécialisée dans les bureaux en première et seconde couronne parisienne, vient ainsi de boucler le refinancement par anticipation de sa principale ligne de crédit. Un nouveau financement hypothécaire pour un montant de 287 millions d'euros d'une durée de 5 ans a été octroyé par un consortium bancaire piloté par Deutsche Pfandbriefbank et réunissant le Crédit Foncier de France, la Société Générale et Crédit Agricole Corporate & Investment Bank. Son coût global ressort autour de 3.9% par an après prise en compte de nouveaux instruments de couverture de taux. Au total, la société a remboursé 490 millions d'euros de dettes depuis le début de l'année, grâce à des ventes d'actifs et à la mise en place de nouveaux emprunts hypothécaires. A l'issue de ces refinancements, la Société La Tour Eiffel affiche un coût global d'endettement particulièrement intéressant inférieur à 4% par an et une maturité moyenne de 5,5 années.
« De la sorte, notre LTV devrait être inférieur à 55% d'ici à la fin de l'année et nous pensons pouvoir atteindre à terme le seuil de 50% après la vente d'autres actifs mâtures en région », souligne Jérôme Descamps, directeur général délégué de la société.

Petites et grandes entreprises en profitent au maximum

De son côté, le groupe Frey, spécialiste de l'immobilier commercial et plus particulièrement des retail park, vient de lever 21,8 millions d'euros grâce à l'émission d'ORPINANE (obligations à performance immobilière). Opération qui permettra à l'entreprise d'améliorer la qualité de son bilan et de diversifier les sources de financements de ses projets, en l'occurrence 13 projets d'une superficie totale de 182.400 m2 représentant un investissement global de 197 millions d'euros.
Côté mastodontes, Foncière des Régions profite, elle aussi, de l'engouement des investisseurs pour les obligations et du contexte de taux particulièrement bas, pour restructurer dans de très bonnes conditions son endettement. La foncière a ainsi lancé en octobre auprès d'investisseurs obligataires français et européens, une émission obligataire de 500 millions d'euros. Cette obligation, à échéance janvier 2018, offre en effet un coupon fixe de 3,875%.

Un coupon fixe de ...1,625% pour Unibail Rodamco ...
Et que dire de l'opération lancée fin octobre par Unibail-Rodamco qui a profité de sa taille et de la prudence de sa gestion pour lever 500 millions d'euros d'obligations. Celles-ci offrent un coupon fixe de.... 1,625%, soit le coupon le plus faible atteint pour une émission obligataire jamais lancée par le groupe, contribuant ainsi à la baisse de son coût du capital. Le placement a été 3 fois sursouscrit, le livre d'ordres atteignant plus de 1,5 milliard d'euros.
Ces stratégies de désendettement sont assurément porteuses pour l'évolution des actions des groupes concernés. Les chiffres son là pour en témoigner : sur un an, la Société Tour Eiffel gagne 23%, Foncière des Régions 36,7% et Unibail-Rodamco 30%. Frey de son côté, s'adjuge près de 20%. Comme quoi l'orthodoxie financière peut finalement avoir du bon.
 

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