C'est l'histoire d'un professionnel de l'immobilier devenu prêtre et président d'une association luttant contre le mal-logement. En 1985, le Lyonnais Bernard Devert crée Habitat et Humanisme pour permettre aux ménages les moins aisés de pouvoir trouver un toit et d'être guidés dans leur vie quotidienne. Rapport après rapport, et année après année, la réalité ne change pas : 4 millions d'individus vivent dans des logements indignes voire insalubres et 300.000 demeurent sans-domicile-fixe, rappellent l'association et les chiffres de la fondation abbé Pierre.
Depuis trois à six ans, l'association revendique 30.000 familles logées dans 83 départements français, en Belgique et au Luxembourg. Aujourd'hui, elle compte 9.300 logements, 50 pensions de famille (structures de petite taille pour personnes isolées voire désocialisées, Ndlr), 42 maisons intergénérationnelles et 1.300 places d'accueil pour l'hébergement d'urgence, et en particulier pour les réfugiés.
Une foncière qui construit, achète et rénove
Son principal outil : une foncière qui construit, achète et rénove, financée par 9.000 actionnaires, majoritairement des personnes physiques ainsi que des fonds à impact et des fonds d'épargne sociale et solidaire. Sur une opération de promotion immobilière par exemple, ses investisseurs lui octroient un tiers des fonds propres, lorsque la Caisse des Dépôts ou tout autre acteur financier lui en prête 40% et les subventions lui apportent le reste à charge.
Grâce à cette société en commandite par action agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) comme entreprise solidaire d'utilité sociale (ESUS) et service d'intérêt économique général (SIEG), l'association espère recenser, d'ici à 2025, 12.000 logements, 75 pensions de famille - 350 logements par emplacement - , 75 maisons intergénérationnelles et 2.000 places d'accueil, s'étant positionnée pour reprendre d'anciens hôtels afin d'y aménager des centres d'hébergement d'urgence.
Une réduction d'impôt et une niche fiscale
Pour augmenter la croissance de 10% de son parc chaque année, elle vient donc d'annoncer une augmentation de son capital de 25 millions d'euros, en hausse de 25% par rapport à l'an dernier. D'autant que le double statut ESUS-SIEG permet à ses actionnaires de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant de leur souscription, si et seulement s'ils conservent leurs titres pour une durée de cinq ans, ainsi que d'une niche fiscale plafonnée à 13.000 euros pour investissement dans une foncière solidaire.
Ces derniers peuvent également louer leur maison, appartement ou immeuble grâce aux prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI), réservés aux publics les plus fragiles. La totalité du risque locatif est transféré à Habitat et Humanisme. En cas d'impayé, c'est elle qui intervient et qui règle le loyer au bailleur, de la même manière qu'elle vérifie que l'appartement est bien entretenu.
Construction neuve et habitat à réhabiliter
Plus généralement, pour accélérer ce développement, écrit-elle dans le document adressé à l'AMF, elle privilégiera l'acquisition en vente état en futur d'achèvement (dit VEFA ou vente sur plans) via des conventions de partenariat noués avec des promoteurs nationaux et des partenaires régionaux. Dans un contexte de rareté et de cherté du foncier, elle privilégiera la construction neuve et l'habitat ancien à réhabiliter. Tous les logements existants entrant dans le parc devront ainsi bénéficier d'un diagnostic de performance énergétique au minimum C (la catégorie C est le critère maximal avant le classement en passoire thermique ndlr) après travaux.
De la même façon que la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs, dite « RE 2020 », contraindra, dès le 1er janvier 2022, les maîtres d'ouvrage à privilégier les matériaux de construction biosourcés et géosourcés, c'est-à-dire dont l'origine animale, minérale ou végétale est connue. « Dans la foncière, une partie est liée à l'impact environnemental. Nous travaillons sur l'innovation et notamment l'utilisation du béton de chanvre », assure Thibault Couturier, administrateur d'Habitat et Humanisme.
Un plan quinquennal pour le logement d'abord
C'est cette association par exemple qui a remporté l'appel d'offres de l'ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul dans le XIVème arrondissement de Paris où la Ville éprouve le bail réel solidaire. Ce dispositif permet aux ménages d'accéder à la propriété en dissociant le foncier - le terrain - et le bâti - les murs - pour permettre à des personnes en précarité, des accédants à la propriété hors foncier et des propriétaires pleins et entiers de se retrouver sur le même palier.
Les actions de l'association s'inscrivent enfin dans le plan quinquennal pour le logement et la lutte contre le sans-abrisme lancé par le président Macron en septembre 2017 à Toulouse. Ce dernier vise à produire et à mobiliser plus de logements abordables et adaptés aux besoins des personnes sans-abri et mal-logées, à accélérer l'accès au logement la mobilité et à faciliter la mobilité résidentielle des personnes défavorisées, à mieux accompagner les personnes sans domicile en favorisant le maintien dans le logement ou encore à prévenir les ruptures dans les parcours résidentiels et à recentrer l'héberger sur des réponses immédiates et inconditionnelles.
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