Immobilier : "Les élus locaux ont le vrai pouvoir d'infléchir les prix"

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La présidente de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Alexandra François-Cuxac.
La présidente de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Alexandra François-Cuxac. (Crédits : Anna Camerac/Markimage)
Chaque année précédant les élections municipales, les maires, à quelques exceptions près, cessent de délivrer des permis de construire. Pourtant, la demande ne faiblit pas. Au milieu du gué, les professionnels tentent de résoudre cette équation insoluble. Entretien avec la présidente de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Alexandra François-Cuxac.

LA TRIBUNE - Dans quel état d'esprit sont les promoteurs à six mois des élections municipales ?
ALEXANDRA FRANCOIS-CUXAC - Les débats sur la politique du logement reviennent sans cesse sur deux sujets : le nombre de logements à construire et la dépense budgétaire qui en résulte. En cette rentrée, l'attention se focalise sur la baisse de la construction et des ventes d'un côté, et sur l'avenir du PTZ et du Pinel de l'autre. Ce sont évidemment des sujets clés : en dix-huit mois, les permis de construire fléchissent de 500.000 par an à 440.000, et les mises en vente près de logements sont inférieures de plus de 15 % par rapport à l'an passé.

Lire aussi : BTP: les permis de construire rechutent, les promoteurs en difficulté

Clairement, la construction ralentit, et les perspectives ne sont pas bonnes, dans un contexte pré-municipales qui n'est jamais porteur. Ce double prisme « volumes » et « coûts », toutefois, nous prive des réflexions dont nous avons réellement besoin : que construire, à quel prix et où ? Remettons donc un peu de « qualitatif » et de hauteur de vue dans nos débats trop « quantitatifs ».

Nos concitoyens aspirent à une accélération de la transition écologique. Or, le bâtiment est le deuxième plus gros émetteur derrière les transports. Que faire pour changer la donne ?

Le grand défi que nous devons relever, c'est effectivement le changement climatique et l'objectif d'une France neutre en carbone en 2050. Le bâtiment, qui représente 26% des émissions de GES, doit faire sa mue et les professionnels s'y emploient déjà. Le débat se concentre aujourd'hui sur la rénovation du parc existant et sur la future réglementation environnementale des bâtiments neufs. Mais ne nous trompons pas de perspective : le vrai défi n'est pas le bâtiment « bas carbone », techniquement faisable et politiquement consensuel, mais la ville « bas carbone », qui soulève des questions de société beaucoup plus complexes.

Faut-il densifier encore nos métropoles ou parier sur des pôles urbains d'équilibre dans un réseau de villes moyennes revivifié ? Faut-il construire du neuf, émetteur de GES, mais recyclable en fin de vie, ou miser sur la rénovation du parc, plus coûteuse, mais neutre en termes d'artificialisation des sols ? Quelles mobilités faut-il intégrer dans le parc neuf : individuelles avec des bornes de recharge électrique, ou collectives donc sans parking ? À quelle échelle faut-il organiser la production d'énergie renouvelable ou l'agriculture urbaine : l'immeuble, pour responsabiliser les occupants, ou le quartier, pour être collectivement efficaces ? Autant de questions de fond qui, aujourd'hui, ne sont pas suffisamment débattues.

Après des mois où les "gilets jaunes" se sont retrouvés sur les ronds-points, simplement parfois pour créer du lien social, comment adresser des solutions pour tous les publics ?

Au-delà de ces questions de fond, nous n'avons pas non plus ouvert l'autre débat critique : pour qui construisons-nous ? Les Français vieillissent, divorcent, recomposent des familles : les logements devront s'adapter à la diversité des besoins en fonction des âges de la vie ; les jeunes voudront trouver chez eux la même digitalisation que celle qui marque déjà leurs études et leur travail, il leur faudra alors des logements connectés ; l'esprit coopératif et de partage accompagne la prise de conscience environnementale : il faudra sans doute plus d'espaces communs et d'occasions de partage dans les copropriétés. Autant de facteurs de transformation profonde de notre habitat.

Ainsi se dessine un futur aussi exigeant que stimulant pour les promoteurs, qui plus que beaucoup d'autres professions devront réinventer leurs pratiques et leurs produits. Avec cette entêtante nécessité qu'oublient beaucoup de ceux qui rêvent la ville de demain : la rendre plus inclusive et moins gentrifiée, accessible à tous les niveaux de revenus. Mission difficile, quand tout concourt de fait à la hausse des prix.

Les professionnels détiennent une partie de la réponse, via l'innovation dans un secteur de la construction qui, en termes d'industrialisation, vient loin derrière l'aéronautique ou à l'automobile ; mais ce sont les élus locaux qui ont le vrai pouvoir d'infléchir les prix : en libérant du foncier et de la constructibilité, en proportionnant mieux leurs prescriptions techniques sur le bâti neuf ou en modérant leurs exigences sur la part de logement social dans les programmes privés. Ce devrait être un des sujets majeurs de la campagne des élections municipales de 2020, qui mériterait de dépasser les clivages politiques.

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a écrit le 12/09/2019 à 14:51 :
"plus d'espaces communs": quand on voit le comportement hélas généralisé vis-à-vis de tout ce qui n'appartient pas en propre à l'individu (velib, autolib, ..), on peut se poser la question de la réalité de ce genre de perspective !
Réponse de le 12/09/2019 à 21:14 :
"Commun" a deux sens possible = ouvert à tout public dans ce cadre vous avez raison, mais dans l'idée de l'article, c'est plutôt accessible aux membres d'un réseau, ici, l'immeuble et non le quartier ou encore moins la commune.
A partir du moment où des gens ont acheté ou louent à un prix important leur logement, ils auront à cœur de prendre soin des espaces communs dont l'entretien ou la réfection grévera leurs charges.
L'abri bus, la salle de sports, l'école que des jeunes caillassent, ils s'en moquent, ils ne paient pas d'impôts directs et ne sont pas capables de penser que la TVA que paie leurs parents peut servir soit à réparer leurs âneries soit à servir à autre chose dont des achats qui leur seraient utiles. L'abstraction n'est pas leur fort ni celle des GJ... Demander à un GJ, s'ils pensent que la casse des GJ à un rapport avec le mauvais entretien des routes et autoroutes.
Réponse de le 13/09/2019 à 10:12 :
@ Harpagon: je pensais ben effectivement à l'immeuble. Mais là aussi hélas, les dérives existent. Certaines AG de copro sont édifiantes à ce sujet
a écrit le 12/09/2019 à 13:55 :
Lisant beaucoup de PLU je suis en effet surpris de voir combien ils sont peu imaginatifs. On lit des tartines sur les haies et les clôtures, mais quasiment rien sur les réseaux de chaleur. Par exemple, la possibilité de faire cohabiter ceux qui produisent de la chaleur (Data Center et bureaux) et ceux qui la consomment (habitations). La plupart du temps ce sont des voeux pieux sans aucune contrainte (orientation, récupération d'eau, vue...). Les maires sont peu armés pour cela. C'est au niveau des communautés urbaines qu'il faut agir.
Réponse de le 12/09/2019 à 21:17 :
Peu armés et trop flemmards pour être imaginatifs ou coercitifs, parce que réfléchir, c'est tout de même à la portée de beaucoup quand ils l'ont décidé. Vous verrez que dans les dix prochaines années, tout d'un coup, nous allons assister à de gros changements dans de nombreux domaines parce qu'enfin les gens commencent à s'apercevoir du changement climatique, avant ils pensaient que ce serait pour leurs descendants... Or, "après moi le déluge" est la philosophie de vie la plus répandue. Mais quand ça les concerne de près, ils se bougent.
Réponse de le 13/09/2019 à 11:50 :
Correct, et que dire de l'absence de solaire thermique pour chauffer l'eau voire les bâtiments. Je trouve dommage de s'affranchir de cette énergie gratos et abondante (entre 600 et 800W/m2 de panneau).
a écrit le 12/09/2019 à 11:35 :
la France construit plus de 400 000 logements par an (pour 260 000 nouveaux ménages). autour de 260 000 au UK (220 000 en Angleterre) et 285 000 en Allemagne.
Deloitte Property Index 2019 : la France a effectivement de loin le 1er taux de construction (6,9 pour 1 000 habitants ; 3,6 en Allemagne).
demande potentielle de logements neufs estimée en 2012 par le Conseil Général au Développement Durable entre 300 000 et 350 000 par an.
ce niveau élevé de construction en France contribue à renouveler le parc de logements, en plus des aides/incitations à rénovation/isolation...
il y a près de 3 millions de logements vides dans l'Hexagone.
on subventionne trop l'investissement des ménages aisés dans la pierre. et donc, les gens de la FPI.
a écrit le 12/09/2019 à 11:28 :
La cherté de l'immobilier fait fuir l'industrie (même celle de pointe) de tout l'occident. J'ai eu l'occasion de discuter avec le dirigeant d'un grand groupe informatique français qui m'a parlé de l'ouverture de leur plus gros centre R&D, ou 1000 ingénieurs seront embauchés, à Bucarest. Je lui ai demandé pourquoi ne pas faire ça en France et la réponse à été cinglante : en Roumanie ce centre R&D coutera tous les mois 1/3 de ce qu'il couterait en France, et ce malgré des salaires nets d'impôts très proches pour les ingénieurs, donc ça n'a plus de sens d'investir ici.
Connaissant bien ce pays, je peux vous dire que cet écart ne s'explique pas par le moins disant social. En Roumanie, il y a 96% de propriétaires et seulement 3% ont un prêt sur le dos, en ville le m2 est à 1/10eme des prix français et en campagne proche le m2 de terrain constructible est à 2€. Dans ces conditions, pas trop besoin de logements sociaux ou d'aides au logement, alors que la France dépense 40 milliards par an pour compenser (mal) les effets d'un immobilier trop cher. Ensuite, si les gens peuvent vivre aussi bien avec beaucoup moins d'argent, pas de problème de chômage et donc beaucoup moins de charges et d’impôts donc plus de compétitivité pour le pays.
C'est du bon sens : prenez le deux postes de dépenses les plus importants d'un foyer : le logement et l'automobile. Un pays ou le logement est peu cher et l'automobile pas nécessaire pour aller au travail est beaucoup plus compétitif sans que le niveau de vie soit inférieur. Et toutes les pays d'Europe de l'Est sont dans cette situation, logement peu cher et meilleures infrastructures de transport, car alors que le président Pompidou a décide de démanteler tous les réseaux de tramway de France ces pays ont au contraire continué à les étendre. Les communistes pensaient transports collectifs pas voiture individuelle.
Donc, en somme, en Europe de l'Ouest, vous êtes condamnés à perdre vos industries, mêmes celles de pointe, et avec votre état providence tant que vous ne vous attaquez pas aux vrais problèmes de fond.
Réponse de le 12/09/2019 à 12:19 :
il faut arrêter le pipeau, l'ami. Paris était en 2018 la 1ère métropole mondiale pour l'accueil des investissements de R&D (KPMG Global Cities Investment Monitor 2019), devant Singapour et Bangalore. la France était de loin en tête en Europe, en 2018, pour l'accueil des investissements industriels et de R&D (Baromètre EY de l'attractivité de la France, 06/2019).
la Roumanie fait face à un grave déclin démographique. notamment parce-qu'elle n'a pas d'Etat providence sophistiqué. il n'y a richesse ni force que d'hommes/femmes (Jean Bodin).
Réponse de le 12/09/2019 à 14:21 :
En Roumanie on ouvre des centres R&D beaucoup plus gros qu'en France. Pendant que Thales delocalise 1000 emplois d'ingénieur R&D en Roumanie, en France Huawei a crée 5 instituts de recherche qui emploient à peine 80 ingénieurs. On crée en France des petits centres R&D pour des compétences très spécifiques, pas des gros, les gros se créent maintenant en Europe de l'Est.
Quant au problème démographique de la Roumanie : le secteur de l'industrie de logiciel pèse 7% du PIB de la Roumanie (contre 1,5% du PIB en France) et paie des salaires équivalents aux salaires français dans ce domaine. Ce qui compte c'est la qualité pas la quantité.
Réponse de le 12/09/2019 à 14:26 :
Par rapport à l'état providence en Roumanie, il y a même du mieux par rapport à la France :
- durée du congé de maternité : 2 ans, indemnisé à 90% du salaire, quel que soit le salaire
- les crèches sont gratuites et il ne manque pas de places
Réponse de le 12/09/2019 à 21:27 :
Ne comparez pas un pays dans la situation de la France après guerre, c'est-à-dire en pleine construction, avec un pays développé avec un parc immobilier important et un niveau de vie tel que de nombreuses personnes font la fine bouche pour accepter de se loger dans l'ancien. Parce qu'en France, il y a deux principaux problèmes : des gens qui n'ont pas les moyens de se loger parce qu'ils ne sont pas solvables et ne peuvent ou ne veulent pas se loger dans des logements sociaux et des gens qui veulent se loger dans des logements récents avec "tout le confort moderne" alors qu'ils n'en ont pas les moyens ou sont dans une "zone tendue".
Dans le parc des logements vacants, vous trouvez des logements rénovés mais qui sont boudés parce que le quartier n'est pas assez huppé pour certains et des logements neufs qui sont en concurrence avec d'autres parce que trop ont été construits ou parce que les charges sont trop importantes alors que le marché de l'ancien dans la zone reste attractif.
a écrit le 12/09/2019 à 11:00 :
Ce qui ne progresse pas en France c'est la rénovation de bâtiments et il faut une fiscalité plus incitative dans ce sens. Le données plus recentes le confirment.
On pourrait remettre des centaines de milliers de batiments sur le marché avec la rénovation, mais actuellement d'un point de vue financier c'est moins avantageux que construire du neuf en consommant des sols naturels.
Cela dépend plus de la fiscalité generale que des maires.
Occuper et artificialiser des nouveaux sols loins des transport publics est par contre criminel.
a écrit le 12/09/2019 à 10:38 :
Certes les Maires possèdent toujours beaucoup de pouvoirs mais celui-ci s'émousse lorsqu'il n'est pas ou mal utilisé.. Devant la complexité réelle du monde des affaires ils perdent pieds. Une solution serait, je le pense, qu'ils se limitent à faire appliquer les principes qui peuvent varier selon leurs couleurs politiques : Liberté, Egalité et Fraternité voire seulement Liberté et Prospérité..
a écrit le 12/09/2019 à 9:07 :
"mais ce sont les élus locaux qui ont le vrai pouvoir d'infléchir les prix : en libérant du foncier et de la constructibilité"

Fausse bonne idée puisque "libérer le foncier" c'est l'offrir aux spéculateurs et donc l'enfermer mais à double tour cette fois puisque l'offrir à des gens qui n'ont qu'intérêt à faire monter les prix.

Il serait temps de prendre un minimum de recul dans les analyses svp !
Réponse de le 12/09/2019 à 10:54 :
Exact, d'autant que le foncier a déjà été libéré ce qui nous offre le spectacle peu glorieux de ces entrées de communes enlaidies par les grandes enseignes tandis que les cœurs de villes se meurent, sans parler de ces nombreuses zones rendues constructibles bien que situées en zones inondables, ou bien à fort risque de glissement de terrain ou d'incendie. On doit aussi à la libération du foncier ces alignements de pavillons en carton-pâte, laids, énergivores, déprimants, sans histoire ni avenir, et éloignés de toute activité.
Depuis 2008 il a été démontré 1000 fois que les prix hauts n'ont désormais plus qu'une seule et unique cause : la politique de crédit des banques.
Que les taux remontent ne serait-ce que de 2 points, que la durée maximum soit ramenée à 20 ans, et le secteur accusera une baisse spectaculaire dans les deux ans. Plus ça tarde et plus dure sera la chute.
Il est maintenant ancré dans la tête des gens qu'il est normal qu'un logement prenne de la valeur avec le temps, alors même qu'il se déprécie comme tout finit par se déprécier.
On est entrés dans une culture de pure spéculation : si on expliquait aux gens sur le point d'acheter que leur futur logement a une chance sur deux de perdre de la valeur à la revente, la plupart n'achèteraient même pas tant ils sont persuadés qu'un logement DOIT prendre de la valeur dans le temps et devenir une "valeur refuge"... Allô la Terre ? Un logement, ça sert à se loger, et ça, ça se paie !!! "There is no free lunch."

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