Pour gagner en souplesse d'utilisation des bureaux, il faudrait pouvoir déroger aux baux commerciaux qui lient les parties pendant 3, 6 ou 9 ans. Est-ce possible ?

Oui. Ces contrats peuvent prévoir la faculté, pour le locataire, de résilier le bail à des dates intermédiaires d'un commun accord entre les deux parties. Il s'agit là d'une négociation qui est très peu pratiquée. Cependant, cette faculté existe, notamment pour les locataires qui débutent une activité et veulent prévoir de sortir éventuellement au bout de 18 mois, par exemple.

La LME (loi de modernisation de l'économie) de 2008 n'a-t-elle pas encore assoupli les choses ?

En effet, avec les baux dérogatoires, la LME prévoit de conclure un bail pour une durée allant jusqu'à 24 mois au maximum. Ce mécanisme existe depuis longtemps mais, c'est vrai, il a été assoupli.

C'est ce qu'on appelle un « bail précaire »...

On l'appelait ainsi, mais c'était inexact. Le vrai nom, c'est « bail dérogatoire » Jusqu'à la LME de 2008, les parties concluaient un accord, par exemple, pour une durée de 6 mois. Ensuite, on ne pouvait pas le reconduire. Il fallait le transformer en bail classique 3/6/9. La nouveauté, c'est qu'on peut désormais établir plusieurs baux dérogatoires dès lors qu'on ne dépasse pas une durée de 24 mois. Cette pratique commence à se développer.

Y a-t-il des freins ?

Une chose est sûre : les bailleurs veulent rentabiliser leur investissement et encaisser leurs loyers sans avoir à remettre leurs actifs tous les ans à la commercialisation. Ils sont aussi très réticents aux facultés de résiliation. D'ailleurs, on ne peut pas la leur imposer. Si ce n'est que, avec la crise, la situation des bailleurs est moins bonne et leur valeur locative est à la baisse. Aujourd'hui, les locataires ont donc plus de marges de manoeuvre pour négocier des clauses de baux commerciaux plus favorables.

Que dire de la sous-location ?

C'est une piste intéressante. Sauf stipulation contraire dans le bail, la sous-location est en principe interdite. Par ailleurs, même lorsqu'elle est autorisée, il n'y a pas de lien juridique entre le sous-locataire et le bailleur. C'est le locataire principal qui a la responsabilité de payer le loyer dans sa totalité. De plus, le sous-locataire n'a pas, en principe, de droit à renouveler son bail. Aujourd'hui, la sous-location est de plus en plus négociée, au moins partiellement en vue d'un partage des locaux. Elle apporte une certaine souplesse financière. En revanche, on n'a pas le droit de faire de l'argent avec la sous-location.