Depuis deux ans, le groupe montpelliérain Appart’City fait l’objet de nombreuses critiques des copropriétaires pour impayés de loyers. Par ailleurs, les négociations entamées pour de nouveaux baux commerciaux, avec baisses de loyers à la clef, génèrent aussi un fort mécontentement. Au lendemain de la recapitalisation de la société (42 M€), son P-dg Thierry Rochet répond à Objectif Languedoc-Roussillon.
« Piège redoutable », « une des plus grosse arnaque financière légalement montée sur les classes moyennes », « mafieux », « un vrai scandale », « escrocs notoires ». Les critiques portant sur le groupe montpelliérain Appart'City, spécialiste de la résidence de tourisme en appart-hôtel, vont bon train depuis deux ans... En cause : d'une part, de nombreux impayés de loyers aux copropriétaires des résidences, et d'autre part, de vastes négociations entamées avec eux pour signer de nouveaux baux commerciaux incluant une baisse des loyers.
Au lendemain de la recapitalisation de la société, Thierry Rochet, P-dg d'Appart'City depuis février dernier, a accepté de répondre à Objectif Languedoc-Roussillon : il annonce des solutions et la relance du groupe. Aux copropriétaires qui s'étonnaient des bons résultats annoncés par Appart'City dans sa newsletter de février alors qu'on leur demandait de signer une baisse des loyers, Thierry Rochet l'affirme :
«Il ne faut ne pas confondre un retour à la normale et de bons résultats. Nous traversons une crise de croissance depuis la fusion entre Appart'City et Park & Suites en 2014.Depuis trois ans, Appart'City avait arrêté son développement. Le secteur du tourisme rencontre des problèmes conjoncturels et a connu des années difficiles, notamment du fait des attentats. Nous avons perdu 6 M€ de chiffre d'affaires entre 2015 et 2016, principalement en région parisienne et sur la Côte d'Azur. En 2017, nous avons donc retrouvé un niveau normal par rapport à 2016. »
Le groupe, qui emploie 1 200 salariés, a enregistré en 2016 un chiffre d'affaires de 173 M€, réalisé par 114 résidences de tourisme détenues par 10 000 copropriétaires. 98 % de ce chiffre se réalise sur du tourisme d'affaires...
Conditions suspensives
Pour sortir de cette crise, le groupe décide de renégocier les baux commerciaux passés avec les copropriétaires, incluant la baisse des loyer controversée, et programme une recapitalisation de l'entreprise.
«Dans le cadre de cette renégociation, la recapitalisation demandée aux actionnaires était une condition suspensive pour les propriétaires », assure Thierry Rochet.
Et inversement, les actionnaires exigeant la baisse des loyers pour redonner une visibilité optimiste au groupe.
«Les difficultés d'Appart'City ont été le prétexte pour imposer un nouveau bail commercial aux copropriétaires, avec des baisses de loyer allant de 5 à 35 %,nous déclarait en février dernier l'un des président d'association de copropriétaires*, pointant une méthode contestée.Appart'City met en avant une pseudo-solidarité à travers un procédé de mutualisation. On répond qu'on veut bien tenir compte de cette solidarité mais que ce n'est pas à nous de payer les erreurs d'Appart'City qui a implanté des résidences dans des lieux où il n'y avait pas de besoins ! »«Les gestionnaires usent d'un artifice autorisé par la loi,nous explique Me Gobert, avocat marseillais pour une quinzaine de résidences en France, qui fut également consultant pour le ministère du Tourisme sur les résidences de tourisme.Ils mutualisent les ressources des nouvelles et anciennes résidences afin de siphonner les anciennes vers les nouvelles en arguant que la fréquentation s'effondre, ce qui permet de justifier des baisses de loyers par des transferts de finances artificielles. »
Mais Thierry Rochet dément : « Non, nous ne procédons pas par mutualisation, celle-ci n'ayant pas de sens. Historiquement, Appart'City a pu user de la mutualisation, mais c'est ce que nous ne ferons plus... Il faut examiner les compte d'exploitation résidence par résidence. »
Newsletter
Ma Tribune
L’actualité qui compte pour vous, chaque jour dans votre boîte mail.
Distorsion de chiffres
Selon nos informations, un accord signé en octobre 2016 avec les actionnaires prévoyait qu'ils recapitaliseraient à condition que 80 % des résidences représentant 75 % des copropriétaires aient signé les nouveaux baux aux conditions exigées.
«Fin avril, 43 résidences seulement s'étaient réengagées, nous assure un autre président d'associations de copropriétaires* le 1e juin.Thierry Rochet a menti en disant qu'il avait atteint les quotas. »
Questionné sur cette distorsion de chiffres, Thierry Rochet confirme un nombre plus élevé de résidences ayant signé les nouveaux baux commerciaux.
«Des négociations sont toujours en cours, mais nous aurons une visibilité sur environ 70 % des résidences d'ici cet été,assure-t-il.Nous avons renouvelé les baux pour ceux arrivés à échéance mais aussi par anticipation.Tous repartent pour onze ans. Pour certaines résidences, nous avons saisi le juge des loyers pour arbitrer, ce qui représente cinq procédures sur les 114 résidences. Dans le cadre de ces négociations, nous avons accepté de céder des résidences non rentables, à Magny-les-Hameaux en région parisienne, à Béziers, à Narbonne, et à Saint-Priest-en-Jarez dans la Loire. »
Selon le dirigeant, la baisse des loyers négociées représente une économie de 6 M€ à ce jour, « et nous monterons à 7 ou 8 M€ ».
De l'argent cash ?
Contrepartie attendue de l'accord, les actionnaires ont accepté de recapitaliser à hauteur de 42 M€, selon l'annonce faite par le groupe le 1er juin dernier. Cette recapitalisation s'est faite via deux opérations, selon Thierry Rochet : une augmentation de capital de 20 M€ en numéraire, et 22 M€ de conversion d'obligations en actions.
Une précision qui pourrait rassurer les copropriétaires, inquiets quant à la nature de la recapitalisation : « Appart'City avait annoncé il y des mois une recapitalisation de 20 M€ et non de 42 M€, et on craint que Equistone ait converti des obligations en actions, soit un jeu d'écritures plus favorables à présenter aux banques mais pas de l'argent cash... », nous confiait le président d'une résidence le 1e juin.
Selon Thierry Rochet, à ce jour, le capital de l'entreprise est détenu à 51 % par la holding Financière Appart'City, et à 49 % par le fonds d'investissement Equistone Partners Europe.
7 000 personnes régularisées
Avec la recapitalisation, c'est un autre point noir qui pourrait trouver un épilogue enfin satisfaisant : la régularisation des loyers impayés. Le groupe doit verser quelque 69 M€ de loyers par an. Thierry Rochet confirme le chiffre de 20 M€ d'impayés que nous avait annoncé l'un des présidents d'associations de copropriétaires.
« L'accord auquel on est parvenu prévoit de payer les arriérés de ceux qui ont signé le renouvellement du bail »,promet-il.
Et pour les autres ?
« Les négociations sont en cours avec les avocats,répond Thierry Rochet.La situation était dramatique, je comprends... 7 000 personnes vont être régularisées d'ici 10 à 15 jours. Mon obsession était de donner les conditions pour qu'Appart'City assure ses engagements financiers. Nous avons bien amélioré la situation, et nous allons faire ce qu'on a dit. L'engagement, c'est qu'Appart'City n'ait plus un seul jour de retard sur ses loyers à partir de maintenant. »
Une promesse que les copropriétaires vont avoir à cœur de vérifier. Car depuis environ deux ans, Me Gobert évoque « une rafale de procédures d'assignations en paiement » devant le tribunal de Montpellier...
30 M€ de travaux à venir
Autre objectif de la recapitalisation : un important programme d'investissement sur les résidences.
«Nous allons mener desrénovations lourdes sur les résidences de plus de dix ans, soit la remise à niveau d'une cinquantaine de résidences,précise Thierry Rochet. Les travaux seront financés par nos actionnaires à hauteur de 15 M€ en plus de l'augmentation de capital et les copropriétaires ont accepté le principe du 50/50, notamment sur les plus anciennes résidences. Nous sommes sur la capacité théorique d'un plan d'investissement de 30 M€ sur trois ans. Le plus lourd démarrera dès 2017-2018. »
Enfin, le P-dg annonce la création d'un comité de suivi qui devrait être mis en place d'ici l'été 2017, comptant 12 représentants de résidences et qui se réunira trois fois par an. Ce comité répondra-t-il aux reproches d'opacité formulés par les copropriétaires ?
«Nous serons transparents », promet Thierry Rochet.
« Appart'City va enfin gagner de l'argent »
Le groupe martèle un message d'optimisme... Et dévoile ses projets de développement.
«Nous allons repartir sur du développement en France, surtout dans des grandes villes, et dans les capitales européennes,énumère le dirigeant. Nous ouvrirons une résidence 4* de 100 chambres à Bruxelles fin 2018, une résidence 4* de 40 chambres à Milan en fin d'année, et nous avons des projets à Berlin ou encore en Espagne. Et nous consoliderons notre présence dans certaines grandes villes françaises. Mon objectif est que Appart'City devienne rentable à terme. »
Thierry Rochet affirme qu'Appart'City ne fera "quasiment plus" de développement en défiscalisation, mais plutôt au travers de foncières ou de fonds d'investissement. De fait, il n'aura plus vraiment le choix puisque depuis le 1e janvier 2017, il a été mis fin au dispositif de défiscalisation Censi Bouvard pour les résidences de tourisme...
« Enfin, en 2017, Appart'City va gagner de l'argent, ce qui n'était plus arrivé depuis la fusion avec Park & Suites,conclut Thierry Rochet. Les propriétaires des 70 % des résidences qui ont signé me disent merci ! »
* Nous avons respecté le souhait de ces présidents d'associations de copropriétaires qui ont préféré témoigner dans l'anonymat.
