Le promoteur immobilier montpelliérain Marc Pigeon, président de Build Europe (ex-Union européenne des promoteurs-constructeurs), publie le 18 avril un manifeste intitulé « Le logement : un défi européen – Une nouvelle stratégie ». Un ouvrage qui se veut porteur d’une ligne politique nouvelle au travers de propositions concrètes. Entretien.Tout d'abord, pourquoi ce changement d'identité pour l'Union européenne des promoteurs-constructeurs, devenue Build Europe le 8 avril dernier ?
« La 1e chose que je devais faire quand je rencontrais des interlocuteurs de l'Europe, c'était de m'excuser d'être promoteur, de dire que je n'étais pas là pour défendre les intérêts de ma profession ! Les termes de"promoteur-constructeur"n'étaient plus adaptés. On fait de l'aménagement de territoire, on est intéressés par les problématiques d'environnement, de déplacement, etc. C'était réducteur et ça nous étiquetait ! Or notre expérience de promoteurs, d'aménageurs, de gestionnaires, de constructeurs, tant de logements que de bureaux, sur la plus grande partie du territoire européen légitime notre point de vue. Je ne réclame pas d'argent, mon idée, c'est de construire une Europe sur des bases solides, en considérant la question du logement. Ce qui nous intéresse, c'est le bien-être des citoyens européens. »
Quels sont, selon vous, les obstacles aujourd'hui à une production suffisante et adaptée de logements ?
« Je veux préciser, au préalable, que plutôt que de logement "abordable", je préfère parler de logement "adéquat", c'est-à-dire un logement accessible en termes de prix, dans une zone avec des emplois, des écoles et des équipements à proximité... On ne construit pas assez, et c'est vrai pas seulement en France mais dans toute l'Europe. Par ailleurs, on observe un décalage qui va croissant entre le revenu des ménages et le prix de l'immobilier. Les obstacles que l'on observe dans les pays européens peuvent être regroupés dans 4 grandes thématiques. D'abord le manque physique de terrains à prix abordables. Puis les attitudes sociales, c'est-à-dire l'inacceptabilité des projets de construction par le voisinage chez les citoyens, les obstacles opposés à la mise en œuvre des politiques du logement à tous les échelons de la décision politique, et l'administration quand elle applique la loi de façon restrictive, excessive et quand elle contraint avec des textes européens ambigus ou imprécis. Les deux autres obstacles principaux sont l'augmentation des coûts de construction, ainsi que le poids de la fiscalité et les incertitudes sur le financement. »
Le logement n'est pas une compétence de l'Europe, et chaque pays a ses spécificités politiques et ses propres difficultés. Ne risquez-vous pas de vous voir opposer l'argument des souverainetés nationales sur cette question ?
« Dans le système actuel, l'Europe n'a en effet pas la compétence logement, qui appartient à chaque pays. Nous sommes donc obligés de regarder les éléments qui ont une incidence sur le logement et qui sont de compétence européenne, comme l'environnement, l'augmentation des coûts de construction, la réglementation, etc. »
Vous vous défendez de toute approche technocratique...
« En effet ! Nous sommes dans une approche pragmatique et d'ailleurs, le manifeste liste les bonnes pratiques dans les différents pays. Mais il faut penser sur le long terme. S'il y avait un commissaire européen en charge de l'aménagement du territoire et de la construction, il serait le garant d'une Europe des territoires et non des métropoles.Pour fonder un raisonnement, il faut savoir où on est et où on veut aller : il faudrait donc un observatoire européen. Un conseiller européen de la construction ? C'est très important pour éviter que ce ne soit qu'une bagarre politique et pour mesurer l'impact direct ou indirect sur le coût du logement à chaque fois qu'on rédige une réglementation... Souvent en France, on entend"c'est la faute de l'Europe" : il faudrait alors arrêter de sur-transposer les règlesdonnées par l'Europe ! Quant aux évolutions des normes, oui il en faut, mais peut-on s'arrêter pendant quelques années ? »
Quelles propositions faites-vous pour changer de paradigme ?
« Pour rendre le logement plus abordable, il n'y a que deux manières : faire baisser son prix ou augmenter les aides, subventionner. C'est à dire soit une politique d'investissement, soit une politique de fonctionnement. Or on sait que le prix des terrains ne va pas baisser, que les réglementations ne vont pas cesser de se rajouter, ni les taxes d'augmenter... Le prix de l'immobilier ne va donc pas baisser. Il faut bien sûr reconstruire la ville sur la ville plus qu'on ne le fait aujourd'hui. Ne pourrait-on pas imaginer une prime à la démolition pour une nouvelle construction de logements peu énergivores ? Il faut aussi reconquérir les zones commerciales le plus souvent en périphérie des villes, car elles disposent d'espaces constructibles généralement bien desservis à bonifier en matière architecturale... La pensée unique en ce moment, c'est de construire des logements là où il y a des besoins, donc dans les métropoles où le terrain est le plus rare et le plus cher ! Si au contraire, on construisait là où le foncier est moins cher, où les salaires sont moins élevés, dans des espaces moins contraints que les centres-villes ? J'invite à réfléchir plus loin : demain, les emplois seront de plus en plus en dehors de l'entreprise et l'étudiant pourra accéder à ses cours à distance. Il faut accompagner les politiques d'aménagement du territoire pour ne pas abandonner ces petites et moyennes villes, et les rendre attractives grâce à des investissements en matière d'infrastructures, de technologie, etc., pourquoi pas via un grand emprunt d'Etat ou européen ? »
Que proposez-vous sur la question du financement du logement ?
« En ce qui concerne le financement de projets immobiliers, il n'existe pas de modèle unique, mais cela n'est pas reflété́ dans la législation actuelle. Cela est particulièrement évident avec la transposition prochaine des réformes de Bâle après la crise. A ce jour, dans les négociations des accords de Bâle IV, l'activité de promotion immobilière est considérée comme spéculative. Il conviendrait donc de maintenir l'esprit de Bâle III pour produire plus avec moins de fonds propres, en prenant en compte les résultats de la pré-commercialisation, et prendre en compte les spécificités législatives des États qui sécurisent le financement... Sur la question du logement social, la majorité des pays européens s'inscrit dans un système dit"ouvert", mais pour quelques pays - France, Belgique, Pologne - subsiste encore un système"fermé"aux opérateurs privés tant pour la détention des biens que pour la location et l'accompagnement des ménages. Dans ces systèmes fermés, les opérateurs privés peuvent seulement construire pour le compte des entreprises de logements sociaux.Les pays en système"fermé"se privent de la possibilité de voir les opérateurs et les financements privés intervenir pour développer une offre de logement abordable et social, alors même que le financement public des opérateurs spécialisés devient de plus en plus difficile. L'Union européenne devrait inviter les États membres concernés à ouvrir aux financements et opérateurs privés la capacité de construire, de détenir et de gérer ces parcs locatifs sociaux en complément du secteur public, naturellement avec les mêmes règles et devoirs que les acteurs publics. »
Comment comptez-vous peser sur la campagne des élections européennes ?
« J'ai une liste d'organismes, de gens à voir, je vais envoyer mon manifeste à tout le monde, aux candidats de tous les pays... J'irai partout où on me le demandera. Et dès que la commission européenne aura été nommée, on ira expliquer. Ce qui est positif dans le fonctionnement de la commission européenne, c'est que lorsque les administratifs se saisissent d'un texte, ils cherchent à savoir, ils ont une démarche d'écoute préalable. »
Les politiques sont-ils prêts à vous entendre ?
« J'observe qu'on entend parler de pouvoir d'achat à tour de bras, d'immigration à flot continu, d'environnement... Mais on ne parle pas de logement dans la campagne européenne. Le logement pèse plus de 30 % du budget des ménages, c'est là qu'il y a quelque chose à faire ! Il faut se demander quelle Europe on veut : une Europe des métropoles ou une Europe où territoires et métropoles sont ensemble ? »
