Des offres innovantes pour remplacer le Scellier

Fin 2012, le dispositif Scellier - processus phare en France en matière de défiscalisation immobilière - sera supprimé. Et cela dans un contexte peu favorable pour l'investissement immobilier : hausse de la taxation sur les plus-values immobilières, projet d'encadrement des loyers porté par le nouveau gouvernement... Pour éviter un effondrement des ventes de logements neufs, les promoteurs commencent à proposer des alternatives au Scellier en réactualisant notamment des dispositifs existants, qui jusqu'à présent étaient éclipsés.

Il existe en effet bien d'autres dispositifs permettant de réduire la facture des particuliers qui souhaitent investir dans le logement et notamment dans le logement neuf. Parmi les offres qui fleurissent actuellement sur le marché, celle qui remporte le plus grand succès est certainement la location meublée non professionnelle (LMNP). Il existe deux régimes LMNP. Un régime classique, selon lequel un particulier louera un appartement qu'il aura au préalable meublé. Dans ce cas, le propriétaire devra s'occuper de la gestion au quotidien de son bien (location, entretien etc.) et pourra déduire de ses revenus l'ensemble des charges afférentes. Mais, et c'est dans ce domaine que les offres sont légion actuellement, le LMNP peut aussi s'inscrire dans le cadre d'une résidence de service pour les étudiants, les personnes âgées, le tourisme ou encore les affaires.

Les avantages de la résidence de service

La résidence de service présente de nombreux avantages. Elle permet notamment de bénéficier d'une TVA à taux réduit à 7 % au lieu de 19,6 %, ce qui diminue d'autant la facture de l'investissement. Toutefois, il faut prendre garde à ce que le promoteur n'intègre pas déjà dans son prix de vente la réduction de la TVA, et ne propose un prix supérieur à celui du marché. « Il y a actuellement une certaine effervescence autour des programmes en LMNP, beaucoup ne sont pas intéressants d'un point de vue patrimonial », prévient Denis Corlay, conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) chez Fiducee Gestion Privée. Par ailleurs, selon le type de destination, la rentabilité peut être différente selon le niveau de remplissage. « Les places pour des personnes âgées, dans des résidences médicalisées, manquent cruellement dans un cadre identique à celles pour les étudiants. En revanche, les résidences de tourisme et d'affaires peuvent être difficiles à remplir à certaines périodes de l'année », poursuit Denis Corlay. Le groupe Novaxia, par exemple, propose actuellement un produit d'investissement en immobilier proche du LMNP en résidence de service. Ce programme permet en effet de conjuguer les avantages de la location meublée dans le neuf, à savoir la récupération de la TVA et une fiscalité attractive (réduction des charges dont les frais de notaire et les intérêts d'emprunt), tout en ne nécessitant pas de conclure un bail commercial. Il s'agit en effet d'une copropriété classique à la lisière de Paris (Bagnolet), mais dont une partie des logements est réservée à une population étudiante qui bénéficiera de services para-hôteliers, comme la fourniture et l'entretien du linge de maison ou encore le ménage régulier. Le mandat de gestion confié par le futur bailleur à Novaxia intègre, outre la mise en location du bien, la fourniture au locataire de ces services exigés par l'administration fiscale pour récupérer la TVA. L'intérêt de cette formule réside aussi dans le fait qu'étant inséré dans une copropriété classique à long terme, le bien peut changer de destination.
Investir dans une résidence de service ne constitue pas le seul moyen pour bénéficier d'une TVA réduite, le logement social est lui aussi concerné. Les logements neufs éligibles au prêt locatif social (PLS) se voient en effet également appliquer une TVA réduite à 7 %. Qui plus est, le propriétaire d'un tel logement est exonéré du paiement de la taxe foncière pour une durée minimale de quinze ans. Pour cela, il faut qu'il s'engage en signant une convention avec la direction départementale de l'équipement (DDE) à mettre son logement à la disposition des locataires dont les revenus sont limités. À titre d'exemple, pour une personne seule, le plafond en 2012 est fixé pour Paris et la Région parisienne à 29 034 euros par an et pour trois personnes, il est de 56 882 pour Paris, 52 161 pour l'Île-de-France, et 40 537 pour la province. Le bailleur doit également s'engager à louer son bien à un niveau de loyer réduit. Celui-ci est réglementé et fixé en région parisienne à 9,67 euros pour un mètre carré, il est de 8,51 euros par mètre carré dans la grande couronne et en province à 7,42 euros. En contrepartie, le propriétaire peut percevoir directement l'aide personnalisée au logement (APL), ce qui sécurise ses revenus. Il peut aussi accéder à un crédit à un taux attractif fixé en fonction du taux du livret A.