OPINION. Face à l’évolution des mentalités et à la montée de la réglementation écologique, le secteur immobilier se transforme. Les épargnants, de plus en plus sensibles à la cause climatique, jouent un rôle crucial dans la transition écologique en privilégiant l'immobilier vert. Par Éric Cosserat, Président du groupe Perial (*)
Tandis que la transition écologique n'a plus vraiment le vent en poupe outre-Atlantique, il est légitime de s'inquiéter sur les potentiels échos en Europe des discours trumpistes, appuyés par la multiplication de « fake news » contestant l'urgence d'agir en faveur de la transition écologique. Les acteurs européens de la gestion immobilière ont donc la responsabilité de faire entendre la voix de l'intensification des efforts en la matière.
Revenir en arrière irait à l'encontre d'une réglementation forte sur l'empreinte environnementale des bâtiments et d'un processus de transformation des métropoles qui cherchent à intégrer les mobilités douces et à s'adapter aux nouvelles conditions climatiques. Surtout, cela priverait les épargnants de nouvelles opportunités d'investissements immobiliers performants sur le long terme.
Les épargnants, acteurs incontournables de la transition écologique
Les aspirations de nos concitoyens ont considérablement évolué. Sensibilisés à la cause climatique, ils entendent participer activement à la transition écologique, y compris en orientant leurs investissements vers des acteurs et des fonds durables. Un pouvoir lié à l'arbitrage de l'épargne qui vaut aussi pour le secteur immobilier.
Les épargnants ont saisi que la performance énergétique d'un bien immobilier devient cruciale dans la détermination de sa valeur locative. Pour s'en convaincre, il suffit d'observer l'intérêt croissant que portent les entreprises aux bâtiments durables, même si la localisation reste encore le facteur clé.
Il faut aussi avoir à l'esprit que la règlementation impose des obligations de plus en plus poussées sur la gestion responsable pesant aussi bien sur les propriétaires que sur les occupants. Demain, ce sont les immeubles les plus vertueux qui seront à même d'attirer les locataires, de générer des loyers et de susciter l'intérêt des investisseurs.
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Les gestionnaires de SCPI appelés à être au rendez-vous
Si les nouvelles aspirations des épargnants sont indéniables, un travail de pédagogie demeure nécessaire pour qu'ils saisissent pleinement les retombées économiques associées à l'investissement dans l'immobilier vert. Un immeuble vert induit des dépenses, ne serait-ce que pour intégrer le coût d'une rénovation énergétique, mais ces efforts financiers à court terme sont plus faibles que les coûts de réparation ou d'inadaptation de ces immeubles. Par ailleurs, ces travaux valorisent l'immeuble dans le temps, en protégeant sa valeur face aux décotes de valeurs.
Les gestionnaires de SCPI doivent aussi aller plus loin dans la gestion responsable de leurs actifs immobiliers et mobiliser davantage de temps et de moyens pour répondre aux nouveaux usages d'abord, puis s'assurer régulièrement que l'immeuble continue d'y répondre.
Les actions à mener sont nombreuses. Elles peuvent aller de la mise en place des parkings alimentés par l'électricité pour les véhicules électriques à l'amélioration de l'isolation thermique des immeubles. Par ailleurs, et en parallèle des nouveaux services proposés aux utilisateurs, les modèles économiques évoluent vers une intensification des usages, pour permettre à d'autres usagers du territoire de « consommer » le bâtiment : espaces de coworking ouverts aux habitants du quartier, parkings partagés entre collaborateurs et riverains, accès aux salles de réunions pour les associations locales en soirée ou le week-end... La mise en place de comités verts comme organe de gestion d'un immeuble représente un levier pertinent pour échanger sur ces sujets avec les locataires occupants.
Il convient de mener un travail de fond sur les indicateurs permettant de mesurer précisément la valeur verte d'un immeuble. Ces indicateurs doivent être pertinents, c'est-à-dire mesurables et comparables. Quantifier davantage la création de valeur « verte » grâce à des outils adaptés et pensés pour répondre aux interrogations des épargnants permettra de mieux mesurer l'impact réel des investissements, objectiver la rentabilité issue des placements durables et fournir des garanties solides de l'implication des acteurs du secteur. Bien que ces outils de mesure soient encore peu répandus, ils sont amenés à évoluer et à se pérenniser pour améliorer la transparence verte des fonds et des sociétés de gestion.
Un calcul gagnant sur le long terme
Ne nous berçons pas d'illusions, le chemin sera encore long avant que la gestion responsable ne devienne la norme. Une chose est sûre : s'affranchir du court-termisme est notre premier impératif. Il nous faut tous ensemble, épargnants et acteurs immobiliers, développer une culture du long terme en phase avec l'ampleur du défi climatique et intégrant les transformations du secteur. La remontée des taux d'intérêt ou le retour dans les bureaux malgré une volonté de limiter les déplacements et les consommations carbonés sont autant d'aspects qui guident les choix des épargnants, les besoins des locataires et les arbitrages des investisseurs.
Une révolution complexe à mener avec une conviction forte : les investissements réalisés aujourd'hui en faveur de la durabilité porteront leurs fruits dès demain.
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(*) Eric Cosserat préside depuis plus de 35 ans le groupe Perial, groupe indépendant, pure player de l'immobilier depuis près de 60 ans. Du fait de son expérience du marché immobilier et de la longévité du groupe, Éric Cosserat est particulièrement engagé sur les sujets de transformation de l'épargne immobilière, en lien notamment avec les impératifs de durabilité.
