les loyers se sont mis à baisser, même en Île-de-France

Comme toujours, le bonheur des locataires fait le malheur des investisseurs locatifs. D'après l'observatoire Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), qui réunit de grands noms du logement, de Nexity à Foncia, le marché se bloque progressivement avec la montée du chômage et les pertes de pouvoir d'achat.Conséquence : pour la première fois depuis la crise du début des années 1990, les loyers de marché reculent de 0,8 % sur un an. La baisse pourrait atteindre 1 %, voire 1,5 % sur l'ensemble de l'année ! Heureusement pour les investisseurs locatifs, qui louent surtout de petites surfaces, le recul touche surtout les logements les plus spacieux (voir tableau ci-dessus). Les deux-pièces ont limité les dégâts (? 0,5 %) et les studios se sont même appréciés de 0,1 % depuis le début de l'année 2009.Comme toujours, ces chiffres masquent de fortes disparités. Pour la première fois, l'Île-de-France affiche un repli de 1 %, à 17,3 euros le mètre carré. Les loyers ont également marqué le pas en région Paca (? 1,2 % à 12,10 euros le mètre carré). Pour le reste de la province, les loyers oscillent entre 9 et 10 euros par mètre carré.Ces écarts se retrouvent aussi entre les communes. « Les loyers baissent dans les trois quarts du marché locatif privé des villes de plus de 60.000 habitants », résume Michel Mouillard, professeur à Paris X-Nanterre. Au total, les loyers reculent dans 51 villes suivies par Clameur, représentant 14,5 % de la population de la métropole et 26,7 % du marché locatif privé. Ils sont repartis à la hausse dans seulement 28 villes, qui ne pèsent que 8,9 % du marché locatif privé et 5,5 % de la population. « Si le chômage continue de monter au point d'atteindre les 11 %, et si la croissance économique ne repart que très mollement, les ingrédients d'une mauvaise santé du marché locatif privé resteront l࠻, conclut Michel Mouillard.au cas par casLes investisseurs locatifs peuvent tirer plusieurs enseignements de cette étude. Si vous disposez déjà d'un logement occupé, regardez si une forte baisse a été constatée dans votre ville (voir le détail sur le site de « La Tribune »). C'est le cas ? Vous avez tout intérêt à garder le plus longtemps possible votre locataire. Quitte à accorder un petit geste « commercial », comme l'avertir que vous n'appliquerez pas cette année la totalité de l'augmentation prévue par la loi, voire que le loyer restera inchangé. Si, au contraire, vous souhaitez investir aujourd'hui, comparez l'évolution des loyers avec celle des prix. En un an, le rendement locatif a peut-être changé du tout au tout. Et parfois en mieux ! À Nice, Lyon ou Nantes, par exemple, les prix auraient baissé respectivement de 8,1 %, 5,4 % et 2,9 % selon les derniers chiffres de la Fnaim. À l'inverse, les loyers y ont augmenté de 1,5 %, 0,7 % et 1,8 %. Bien sûr, il ne s'agit que de moyennes donnant des ordres d'idée. L'intérêt du logement doit ensuite être validé au cas par cas. Sans oublier le conseil des professionnels : toujours investir dans une ville que l'on connaît !