La justice conforte le privilège du bailleur

locationUn locataire ne paie plus ses loyers? Le propriétaire de l'appartement, le bailleur, va rapidement réagir pour être payé en faisant saisir les biens présents chez son locataire. Et bonne nouvelle pour lui, son privilège passe avant les propriétaires de ces biens. Dans un arrêt rendu le 24 juin, c'est ce qu'a décidé la 3e chambre civile de la Cour de cassation (1). Elle a en effet renforcé le privilège dont dispose le bailleur prévu à l'article 2332-1° du Code civil. Le plus souvent, pour récupérer le montant des loyers impayés, celui-ci demande au juge une saisie conservatoire, voire une saisie-vente sur les meubles du locataire présents dans le local loué. Seulement, il peut arriver que, pour un ou plusieurs de ces biens, le locataire n'en soit pas encore propriétaire. Car il ne les a pas encore intégralement payés. Pour s'éviter de mauvaises surprises, le vendeur d'un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. En clair, l'acheteur (en l'occurrence le locataire) ne deviendra le propriétaire de l'objet qu'au versement intégral du prix au vendeur. Si ce versement n'est pas effectué, le vendeur peut alors récupérer le bien en cas de défaillance de l'acheteur.même ceux d'un tiersQue se passe-t-il si le privilège du bailleur et la clause de réserve de propriété d'un vendeur se télescopent ? Dans son arrêt du 24 juin, la Cour de cassation a pris une position de principe très claire : « Le privilège du bailleur d'immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s'ils appartiennent à un tiers. » Autrement dit, il prime sur une clause de réserve de propriété. La haute juridiction apporte toutefois une limite à cette primauté. Le bailleur doit être de bonne foi. S'il connaît l'existence d'une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur ce meuble. Par conséquent, le titulaire d'une clause de réserve de propriété devra démontrer que le bailleur était au courant de l'origine du bien.Dans l'affaire jugée, la Cour de cassation a donné gain de cause au bailleur. Elle n'a pas du tout suivi les juges du fond. Dans un arrêt de 2007, la cour d'appel de Fort-de-France avait fait primer le droit de propriété. La position de la Cour de cassation devrait rassurer les bailleurs.Frédéric Hastings(1) N° de pourvoi 08-14357.