Prêt immobilier : savoir profiter des taux bas

C'est manifestement le moment d'emprunter, foi de courtier en crédit immobilier. « C'est du jamais vu en 25 ans de carrière ! », s'exclame Joël Boumendil, directeur général de ACE Crédit. « Le record du taux fixe le plus bas est battu », annonçait pour sa part Cafpi le 15 octobre dernier. Après avoir atteint un pic en pleine crise financière, à l'automne 2008, ils ont fondu. « Nous sommes passés de 4,05 % et 5,40 % en moyenne sur 15 et 20 ans en octobre 2008 à respectivement 3,35 % et 3,55 % aujourd'hui », résume Maël Bernier, porte parole d'Empruntis.com.Gain de 15 % environUn écart facial important mais dont la traduction en espèces sonnantes et trébuchantes n'est pas nécessairement spectaculaire, ramenée au montant des investissements immobiliers qu'ils permettent de financer. Le coût d'un crédit de 150.000 euros contracté sur 20 ans s'élève ainsi par exemple à 59.760 euros pour un taux de 3,55% contre 69.120 euros pour un taux de 4,95 %. Soit une différence de 10.000 euros sur le coût total du crédit au bout de 20 ans, 16,7 % de moins). Une économie toutefois insuffisante pour compenser la flambée des prix de l'immobilier.Mais cette détente des taux a eu le mérite de resolvabiliser des acheteurs dont les budgets trop serrés ne leur avaient pas permis jusque là de mener leur projet, même en jouant sur l'allongement de la durée de l'emprunt. « Le taux du crédit est souvent le juge de paix, qui donne ou non les moyens aux candidats de réaliser leur investissement », estime Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.Le niveau actuel des taux est également une aubaine pour les emprunteurs les plus avisés qui ne se privent pas pour renégocier les conditions de leurs prêts souscrits il y a quelques années. « Cela concerne surtout les personnes dont les crédits datent des années 2007, 2008, et 2009. Ceux-là en sont au début de leur emprunt et l'essentiel de leurs mensualités servent à payer des intérêts, et assez peu à rembourser du capital », signale Maël Bernier. Car, pour bien faire, quelques conditions doivent être réunies, afin de couvrir les frais qui correspondent à environ 5 % du capital restant dû. Parmi ces frais, citons la pénalité de remboursement anticipé (environ 3 % dans la limite de 6 mois d'intérêts), les frais de dossiers du nouveau crédit et les frais correspondant à la nouvelle garantie qu'exigent toutes les banques pour couvrir leurs risques. « Dès lors que l'écart est d'au moins 1 point, qu'il reste au minimum 50.000 euros de capital à rembourser et que la durée du crédit court encore sur 10 ans, l'opération vaut le coup », résume Philippe Taboret. A condition, bien entendu, que la situation personnelle et financière de l'emprunteur ne se soit pas dégradée...Pour bien faire, attention aussi au réflexe habituel qui consiste à se focaliser sur le taux nominal, forcément fixe. D'abord, les taux variables ne doivent pas être exclus d'embléwe : il y a de bonnes affaires. Ensuite, l'assurance emprunteur, trop souvent négligée, compte au moins autant que le taux du crédit proprement dit. Pour ceux qui manquent de temps, l'aide d'un professionnel peut s'avérer précieuse.